주택담보대출 계산기, 대출금액 계산 방법(2026 기준)

주택담보대출 대출금액은 집값에 LTV만 곱해서 결정되지 않습니다. 2026년에는 LTV와 DSR, 스트레스 DSR, 수도권·규제지역의 주택가격별 대출 상한까지 함께 확인해야 합니다. 한도를 먼저 계산한 뒤 대출금액·금리·기간을 계산기에 넣으면 실제 월 상환액과 총이자까지 예상할 수 있습니다.

주택담보대출 계산기, 먼저 알아둘 두 가지 계산

주택담보대출 계산기라고 하면 보통 하나의 계산을 떠올리지만 실제로는 두 단계로 나눠서 보는 것이 좋습니다.

첫 번째는 내가 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지 확인하는 대출한도 계산입니다.

두 번째는 그 금액을 빌렸을 때 매달 얼마씩 갚고 총이자는 얼마나 내는지 확인하는 상환금액 계산입니다.

은행에서 상담받기 전에 특히 중요한 것은 첫 번째입니다.

집값의 70% 정도는 대출받을 수 있을 것으로 생각했다가 실제 상담에서는 연소득과 기존 대출 때문에 예상보다 한도가 크게 줄어드는 경우가 있기 때문입니다.

따라서 주택담보대출 계산기를 이용하기 전에 LTV와 DSR이 각각 어떻게 대출금액을 제한하는지부터 확인하는 것이 좋습니다.

대출금액 계산 방법, 세 가지 한도를 비교하세요

2026년 주택담보대출 대출금액을 계산할 때는 크게 세 가지 기준을 확인해야 합니다.

기준	무엇을 확인하나	계산 방법
LTV	주택가격	인정 주택가격 × 적용 LTV
DSR	소득과 기존 부채	연소득 대비 연간 원리금 상환액으로 계산
주택가격별 상한	수도권·규제지역 구입목적 주담대	주택가격 구간별 최대한도 적용

실제 대출에서는 여기에 금융회사 심사와 각종 세부 규제가 추가됩니다.

따라서 단순하게 주택가격 × LTV로 나온 금액을 실제 받을 수 있는 대출금액으로 생각하면 안 됩니다.

예를 들어 LTV 기준으로 5억원까지 가능해도 DSR 기준 한도가 3억원이라면 소득이 먼저 대출금액을 제한할 수 있습니다.

반대로 소득이 충분하더라도 수도권·규제지역의 주택가격별 최대 대출한도에 걸리면 그 이상은 받기 어렵습니다.

LTV 한도 계산하기

LTV는 주택가격 대비 얼마까지 담보대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.

계산식은 간단합니다.

LTV 한도 = 인정 주택가격 × LTV

예를 들어 5억원 아파트에 LTV 70%가 적용된다면 단순 LTV 기준 대출금액은 3억5천만원입니다.

다만 2026년에는 매수하려는 주택이 규제지역에 있는지부터 확인해야 합니다.

구분	주요 LTV 기준
비규제지역 일반 차주	70%
규제지역 일반 차주	40%
생애최초 주택구입자	요건 충족 시 70% 등 별도 기준 적용

특히 수도권=무조건 LTV 40%는 아닙니다.

수도권이라도 비규제지역이면 규제지역과 LTV 기준이 다를 수 있으므로 주택의 주소를 기준으로 현재 규제지역 여부를 확인해야 합니다.

또 생애최초 주택구입자와 서민·실수요자, 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정책대출은 일반 주택담보대출과 다른 기준이 적용될 수 있습니다.

주택가격도 단순 매매 호가만 보는 것이 아닙니다.

아파트는 KB시세나 한국부동산원 가격 등 금융회사가 인정하는 가격자료를 활용할 수 있고, 시세 확인이 어려운 빌라·다세대주택 등은 감정평가액 등이 활용될 수 있습니다.

여기에 소액임차보증금 공제, 이른바 방공제가 적용되면 계산한 LTV보다 실제 대출금액이 줄어들 수도 있습니다.

수도권·규제지역은 주택가격별 최대한도도 확인

2026년에는 수도권·규제지역에서 주택을 구입하기 위한 주택담보대출을 받을 때 LTV 외에 주택가격별 대출 상한도 중요합니다.

주택가격	구입목적 주담대 최대한도
15억원 이하	6억원
15억원 초과~25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

예를 들어 규제지역의 14억원 아파트를 일반 차주가 구입한다고 가정해 보겠습니다.

LTV 40%를 적용하면 단순 LTV 한도는 5억6천만원입니다.

15억원 이하 주택의 최대 대출한도는 6억원이므로 이 경우에는 가격별 상한보다 LTV 5억6천만원이 먼저 제한합니다.

반면 20억원 주택은 LTV 40%를 단순 적용하면 8억원이지만 15억원 초과~25억원 이하 주택의 구입목적 주담대 상한이 4억원이므로 해당 상한을 확인해야 합니다.

여기에 DSR까지 적용하면 실제 대출금액은 다시 줄어들 수 있습니다.

DSR 한도 계산하기, 소득이 대출금액을 결정할 수 있습니다

DSR은 연소득 가운데 모든 대출의 원금과 이자를 갚는 데 사용하는 금액의 비율입니다.

현재 차주단위 DSR은 일반적으로 은행권 40%, 제2금융권 50% 기준이 적용됩니다.

예를 들어 연소득 6,000만원인 사람이 은행권 DSR 40%를 적용받는다면 단순 계산상 1년에 대출 원리금으로 사용할 수 있는 금액은 2,400만원입니다.

월평균으로 계산하면 200만원입니다.

다른 대출이 전혀 없고 연 4%, 30년, 원리금균등상환을 단순 가정하면 월 200만원으로 상환할 수 있는 대출원금은 약 4억1,900만원입니다.

하지만 신용대출이나 자동차대출 등 기존 대출이 있다면 이야기가 달라집니다.

기존 대출의 원리금이 DSR에 포함되기 때문에 새로 받을 수 있는 주택담보대출 금액이 그만큼 줄어들 수 있습니다.

그래서 같은 5억원짜리 아파트를 구입하더라도 연소득과 기존 부채에 따라 실제 대출금액은 사람마다 달라집니다.

스트레스 DSR 적용하면 대출금액이 더 줄어들 수 있습니다

여기서 한 번 더 확인해야 하는 것이 스트레스 DSR입니다.

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 상승할 가능성을 고려해 실제 대출금리에 일정한 스트레스 금리를 더해서 DSR 한도를 계산하는 방식입니다.

중요한 점은 스트레스 금리가 실제 내가 내는 이자에 더해지는 것은 아니라는 것입니다.

대출한도를 계산할 때만 사용하는 금리입니다.

2026년 9월 기준 수도권·규제지역 주택담보대출은 스트레스 금리 하한이 3.0%이며 변동형 주담대에는 스트레스 금리가 100% 반영됩니다.

혼합형이나 주기형 주담대는 고정금리 기간이나 금리변동 주기에 따라 적용비율이 달라질 수 있습니다.

수도권·규제지역 외 지방 주택담보대출은 2026년 12월 31일까지 스트레스 DSR 적용 완화가 이어집니다.

예를 들어 연소득 6,000만원, 기존 대출 없음, 30년 원리금균등상환으로 단순 비교해 보겠습니다.

조건	DSR 계산금리	단순 계산 대출가능액
스트레스 금리 미적용	연 4%	약 4억1,900만원
변동형, 스트레스 3% 추가 가정	연 7%	약 3억원

같은 연소득이라도 스트레스 DSR을 적용하면 대출 가능금액이 1억원 이상 줄어드는 사례가 생길 수 있다는 의미입니다.

다만 이 표는 이해를 위한 단순 계산입니다.

실제 DSR은 기존 대출 종류와 상환방식, 적용금리, 금리유형 등에 따라 달라지므로 최종 한도는 금융회사에서 확인해야 합니다.

주택담보대출 금리와 상품도 함께 비교하세요

대출한도가 비슷하더라도 은행과 상품에 따라 금리와 상환조건은 달라질 수 있습니다.

특히 대출금리가 달라지면 매달 갚아야 할 원리금뿐 아니라 DSR에 따른 대출 가능금액도 달라질 수 있으므로 한도만 확인하고 바로 결정하기보다는 실제 주택담보대출 상품을 함께 비교하는 것이 좋습니다.

금융감독원 금융상품 한눈에에서는 주택가격, 대출금액, 대출기간, 금리방식 등의 조건을 입력해 금융회사별 주택담보대출 상품을 비교할 수 있습니다.

상환방식별 월 상환액 계산 예시

대출 가능금액을 확인했다면 다음은 실제로 매달 얼마를 갚아야 하는지 계산할 차례입니다.

대출금 3억원, 연 4%, 30년을 가정해 보겠습니다.

상환방식	초기 월 납입액	30년 총이자	특징
원리금균등상환	약 143만2천원	약 2억1,561만원	매달 납입액이 일정
원금균등상환	첫 달 약 183만3천원	약 1억8,050만원	납입액이 점차 감소
만기일시상환	월 이자 약 100만원	약 3억6,000만원	만기에 원금 3억원 상환

원리금균등상환은 매달 비슷한 금액을 내기 때문에 생활비와 대출 상환계획을 세우기 쉽습니다.

원금균등상환은 처음에는 부담이 크지만 원금을 빠르게 줄이기 때문에 전체 기간의 총이자가 상대적으로 적습니다.

만기일시상환은 대출기간 동안 주로 이자를 내고 만기에 원금을 상환하는 구조라 총이자 부담이 커질 수 있습니다.

실제 주택구입 목적 주택담보대출에서는 상품과 규제에 따라 선택할 수 있는 상환방식이 제한될 수 있습니다.

주택담보대출 계산기 사용 방법

금융감독원 금융소비자정보포털 파인의 금융거래계산기를 이용하면 대출금액과 금리, 기간, 상환방법을 입력해 예상 상환액을 계산할 수 있습니다.

계산할 때는 다음 순서로 입력하면 됩니다.

1. 대출금액을 입력합니다.
2. 적용받을 것으로 예상되는 대출금리를 입력합니다.
3. 대출기간을 입력합니다.
4. 필요한 경우 거치기간을 입력합니다.
5. 원리금균등·원금균등 등 상환방식을 선택합니다.
6. 월 상환액과 총이자 등을 비교합니다.

특히 원리금균등과 원금균등을 각각 계산해 보는 것이 좋습니다.

같은 3억원을 같은 금리로 빌리더라도 상환방법에 따라 처음 내는 금액과 총이자가 달라지기 때문입니다.

다만 여기서 계산하는 월 상환액과 이자는 예상값입니다. 실제 대출에서는 금리변동과 이자 계산방식 등에 따라 차이가 생길 수 있습니다.

대출금액 계산은 이 순서로 하면 쉽습니다

주택담보대출 한도를 알아볼 때 여러 계산을 한꺼번에 하면 복잡해 보이지만 순서를 정하면 어렵지 않습니다.

먼저 구입하려는 주택의 금융회사 인정가격을 확인합니다.

그다음 해당 주소가 규제지역인지 확인하고 적용되는 LTV를 계산합니다.

이후 본인의 연소득과 기존 대출을 기준으로 DSR을 계산하고, 스트레스 DSR까지 반영했을 때 얼마까지 가능한지 확인합니다.

수도권·규제지역 주택이라면 주택가격별 구입목적 주담대 상한도 비교합니다.

마지막으로 이렇게 나온 대출 가능금액을 금융거래계산기에 넣어 실제 월 상환액과 총이자를 확인하면 됩니다.

정리하면 다음 순서입니다.

주택가격 확인 → LTV 계산 → DSR 계산 → 스트레스 DSR 확인 → 가격별 대출 상한 확인 → 월 상환액 계산

이 순서대로 계산하면 집을 계약하기 전에 필요한 자기자금도 훨씬 현실적으로 예상할 수 있습니다.

대출금액 계산 전 준비할 숫자

준비 항목	확인할 내용
주택가격	금융회사가 인정하는 시세·가격
연소득	원천징수영수증·소득금액증명 등
기존 대출	신용대출·자동차대출 등
예상 대출금리	이용하려는 은행의 예상금리
대출기간	20년·30년 등
주택 소재지	수도권·지방 및 규제지역 여부
주택 보유수	무주택·1주택·다주택 여부

특히 기존 대출을 빼놓고 계산하면 실제보다 높은 대출 가능금액이 나올 수 있으므로 주의해야 합니다.

계산할 때 주의할 점

주택담보대출 계산기에서 나온 금액은 최종 승인금액이 아니라 예상금액입니다.

금융회사에서는 소득 인정방식, 기존 부채, 담보가치, 신용상태, 주택 보유수와 대출 목적 등을 추가로 심사합니다.

또 수도권·규제지역 주택담보대출은 만기가 30년 이내로 제한되므로 40년이나 50년으로 기간을 늘려 DSR상 대출한도를 높이는 방식은 제한됩니다.

소득증빙이 어려운 경우에는 인정소득이나 신고소득 등을 활용할 수 있지만 개인별 인정금액이 달라질 수 있습니다.

빌라나 다세대주택은 아파트처럼 시세가 명확하지 않은 경우가 많고 방공제까지 영향을 줄 수 있어 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

무엇보다 주택담보대출 규제는 변경될 수 있으므로 매매계약을 체결하기 직전에는 이용하려는 금융회사에서 실제 대출 가능금액을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

주택담보대출은 집값의 70%까지 받을 수 있나요?

항상 그런 것은 아닙니다. 비규제지역에서 LTV 70%가 적용되더라도 DSR과 스트레스 DSR, 기존 대출 등에 따라 실제 받을 수 있는 금액은 더 낮아질 수 있습니다. 규제지역 일반 차주는 LTV 기준 자체가 더 낮게 적용될 수 있습니다.

연봉 5,000만원이면 주택담보대출은 얼마나 가능한가요?

다른 대출이 없고 30년 원리금균등, DSR 40%를 가정하면 연간 원리금 상환한도는 2,000만원입니다. DSR 계산금리를 연 7%로 단순 가정하면 대출 가능금액은 약 2억5천만원 수준입니다. 실제 한도는 적용되는 스트레스 금리와 금리유형, LTV, 기존 대출 등에 따라 달라집니다.

스트레스 금리 3%만큼 실제 이자를 더 내나요?

아닙니다. 스트레스 금리는 DSR을 이용해 대출한도를 계산할 때 사용하는 금리입니다. 실제 이자는 금융회사와 약정한 대출금리를 기준으로 납부합니다.

LTV와 DSR 중 어느 것이 더 중요한가요?

둘 다 확인해야 합니다. LTV는 주택가격을 기준으로 한도를 제한하고 DSR은 소득과 부채를 기준으로 제한합니다. 어느 쪽이 먼저 한도를 막을지는 주택가격과 연소득, 기존 대출에 따라 달라집니다.

원리금균등과 원금균등 중 어느 것이 좋나요?

원금균등은 원금을 빠르게 갚기 때문에 같은 금리와 기간이라면 총이자가 적은 편입니다. 반면 초기 월 상환액이 높습니다. 원리금균등은 매달 납입액이 일정해 장기간 생활비와 상환계획을 세우기 편하다는 장점이 있습니다.

마무리

주택담보대출 대출금액은 집값 하나만 보고 계산하면 실제 은행 한도와 큰 차이가 날 수 있습니다.

먼저 LTV로 담보 기준 한도를 확인하고, 연소득과 기존 부채를 반영한 DSR과 스트레스 DSR을 계산해야 합니다. 수도권·규제지역에서 주택을 구입한다면 주택가격별 최대 대출한도도 함께 확인해야 합니다.

이렇게 나온 금액을 기준으로 주택담보대출 계산기에 금리와 기간, 상환방식을 입력해 월 상환액과 총이자까지 확인하면 필요한 자기자금과 매달 부담해야 할 금액을 훨씬 현실적으로 계산할 수 있습니다.

아파트가 아니라 빌라를 알아보고 있다면 시세 산정과 방공제에 따라 한도가 달라질 수 있으므로 빌라주택담보대출 한도, 조건·금리 확인하기(2026) 글을 함께 연결해 확인하는 것이 좋습니다.