종합부동산세 계산기 2026, 예상 세금 계산 바로가기

2026년 주택분 종합부동산세는 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 60%의 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 구합니다. 홈택스 모의세액계산을 이용하면 공시가격과 주택 수, 보유기간 등을 입력해 12월 고지 전에 예상 세액을 확인할 수 있습니다. 최종 종부세에는 20%의 농어촌특별세가 추가됩니다.

계산기 쓰기 전에 알아둘 2026년 기준

계산기에 숫자를 넣기 전에 올해 적용되는 기준값을 먼저 확인해 두면 결과를 이해하기 쉽습니다.

아래는 2026년 10월 7일 현재 2026년 귀속 종합부동산세에 적용되는 기준입니다.

항목	2026년 적용값
과세기준일	2026년 6월 1일
주택 기본공제	9억 원
1세대 1주택 공제	12억 원
주택 공정시장가액비율	60%
토지 공정시장가액비율	100%
주택 세율	2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%
1주택자 세액공제	연령 + 보유기간, 최대 80%
세부담상한	직전년도 재산세·종부세 상당액의 150%
농어촌특별세	종부세액의 20%
납부기간	2026년 12월 1일~12월 15일

정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 실거주 1주택 공제를 14억 원으로 높이는 등의 내용이 포함돼 있습니다.

다만 이는 2027년 적용을 목표로 한 정부안으로, 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으므로 2026년 종부세 계산에는 현재 시행 중인 기준을 적용해야 합니다.

종부세 계산 순서 5단계

주택분 종부세는 크게 다음 순서로 계산합니다.

1단계 공시가격 합산 → 2단계 과세표준 계산 → 3단계 세율 적용 → 4단계 재산세와 세액공제 차감 → 5단계 농어촌특별세 확인

1단계 공시가격 합산

6월 1일 현재 본인 명의로 보유한 주택의 2026년 공시가격을 합산합니다.

부부가 각각 주택을 가지고 있다면 원칙적으로 개인별로 계산하며, 공동명의 주택은 본인이 보유한 지분만큼의 공시가격을 반영합니다.

예를 들어 공시가격 16억 원 아파트를 부부가 50%씩 가지고 있다면 각자의 공시가격은 8억 원씩입니다.

2단계 과세표준 계산

주택분 종부세 과세표준은 다음과 같습니다.

(공시가격 합계 – 공제금액) × 60%

일반적인 주택 기본공제는 9억 원이고, 1세대 1주택자는 12억 원입니다.

공시가격 합계가 공제금액 이하라면 주택분 종부세 과세표준은 0원이 됩니다.

3단계 세율 적용

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억 원 초과~6억 원 이하	0.7%	0.7%
6억 원 초과~12억 원 이하	1.0%	1.0%
12억 원 초과~25억 원 이하	1.3%	2.0%
25억 원 초과~50억 원 이하	1.5%	3.0%
50억 원 초과~94억 원 이하	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

종부세는 누진세율 방식입니다.

예를 들어 과세표준이 6억 6천만 원이라면 3억 원까지는 0.5%, 다음 3억 원은 0.7%, 나머지 6천만 원에는 1.0%를 적용합니다.

따라서 과세표준 전체에 1.0%를 곱하는 방식이 아닙니다.

4단계 재산세 중복분과 세액공제 차감

여기가 종부세 계산에서 가장 헷갈리는 부분입니다.

먼저 같은 부동산에 대해 이미 부과된 재산세 가운데 종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 차감합니다.

그다음 1세대 1주택자라면 고령자와 장기보유 세액공제를 적용합니다.

연령	공제율	보유기간	공제율
만 60세 이상	20%	5년 이상	20%
만 65세 이상	30%	10년 이상	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

연령공제와 장기보유공제는 함께 적용할 수 있지만 합산 한도는 최대 80%입니다.

마지막으로 직전년도 재산세와 종부세 상당액의 150%를 초과하는 부분이 있다면 세부담상한을 적용합니다.

재산세 공제 계산은 복잡하기 때문에 직접 계산하기보다 홈택스 모의세액계산을 이용하는 편이 정확합니다.

5단계 농어촌특별세 확인

각종 공제를 적용한 뒤 결정된 종합부동산세액의 20%가 농어촌특별세로 추가됩니다.

예를 들어 최종 종부세가 100만 원이라면 농어촌특별세는 20만 원으로, 총 부담액은 120만 원이 됩니다.

상황별 예상 세금 계산 예시

아래 예시는 과세표준과 세율 적용 방식을 이해하기 위한 단순 계산입니다.

실제 고지액은 재산세 중복분 공제와 세액공제, 세부담상한 등에 따라 달라질 수 있습니다.

예시 1. 1주택자, 공시가격 15억 원

1세대 1주택자가 공시가격 15억 원인 아파트를 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.

• 공시가격: 15억 원
• 기본공제: 12억 원
• 공정시장가액비율: 60%
• 과세표준: (15억 – 12억) × 60% = 1억 8천만 원
• 세율 적용 금액: 1억 8천만 원 × 0.5% = 90만 원

여기서 90만 원이 최종 종부세는 아닙니다.

먼저 공제할 재산세액을 빼고, 이후 고령자·장기보유 세액공제 대상이라면 추가로 공제합니다.

따라서 정확한 예상 세금은 재산세 자료까지 넣어 홈택스에서 계산하는 것이 좋습니다.

예시 2. 2주택자, 공시가격 합계 20억 원

공시가격 합계가 20억 원이라면 다음과 같습니다.

• 과세표준: (20억 – 9억) × 60% = 6억 6천만 원
• 3억 원 × 0.5% = 150만 원
• 다음 3억 원 × 0.7% = 210만 원
• 나머지 6천만 원 × 1.0% = 60만 원

세율을 적용한 금액은 총 420만 원입니다.

다만 여기에서도 재산세 상당액을 빼야 하므로 실제 납부할 종부세는 420만 원보다 낮아질 수 있습니다.

예시 3. 3주택자, 공시가격 합계 25억 원

• 과세표준: (25억 – 9억) × 60% = 9억 6천만 원
• 3억 원 × 0.5% = 150만 원
• 다음 3억 원 × 0.7% = 210만 원
• 나머지 3억 6천만 원 × 1.0% = 360만 원

세율 적용 금액은 총 720만 원입니다.

과세표준 12억 원까지는 현재 2주택 이하와 3주택 이상 세율이 같기 때문에 이 구간에서는 주택 수에 따른 세율 차이가 없습니다.

3주택 이상 세율 차이는 과세표준 12억 원을 초과하면서부터 나타납니다.

예시 4. 부부 공동명의 1주택, 공시가격 16억 원

공시가격 16억 원짜리 주택을 부부가 50%씩 공동명의로 가지고 있다면 각각의 지분가액은 8억 원입니다.

일반적인 인별 과세 방식을 적용하면 각각 9억 원 기본공제보다 낮기 때문에 주택분 종부세가 발생하지 않습니다.

부부 공동명의 1주택자는 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자 방식의 과세특례도 선택할 수 있습니다.

이 경우 주택 전체 공시가격에서 12억 원을 공제한 뒤 계산하고 고령자·장기보유 세액공제를 적용할 수 있습니다.

2026년부터는 공동명의 부부가 지분율과 관계없이 합의해 특례 적용 시 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

공동명의자는 공시가격과 연령, 보유기간에 따라 어느 방식이 유리한지가 달라질 수 있으므로 두 방식의 예상 세액을 비교해 보는 것이 좋습니다.

홈택스 종부세 계산기 사용하는 방법

국세청 홈택스에서는 종합부동산세 모의세액계산 서비스를 제공합니다.

홈택스에 접속한 뒤 종합부동산세 관련 메뉴에서 모의세액계산 또는 간이세액계산 메뉴를 찾아 이용하면 됩니다.

계산할 때는 다음 정보를 미리 준비하면 편합니다.

1. 2026년 주택 공시가격
2. 주택별 소유 지분
3. 재산세 과세표준과 재산세액
4. 주택 취득일
5. 납세자의 생년월일
6. 1세대 1주택 여부
7. 합산배제 및 과세특례 적용 여부

재산세 과세표준과 세액은 7월과 9월에 받은 재산세 고지서나 위택스에서 확인할 수 있습니다.

계산기에 넣을 정보 체크리스트

필요한 정보	확인하는 곳
주택별 2026년 공시가격	부동산공시가격알리미
재산세 과세표준·재산세액	재산세 고지서·위택스
주택 취득일	등기부등본
소유 지분	등기부등본
합산배제·특례 신청 여부	홈택스 신고·신청 내역

250만 원 넘으면 분납 가능

종합부동산세 납부기간은 2026년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

납부할 종부세액이 250만 원을 초과하면 일부 금액을 나눠 낼 수 있습니다.

납부세액	분납 가능 금액
250만 원 이하	분납 불가
250만 원 초과~500만 원 이하	250만 원 초과 금액
500만 원 초과	납부세액의 50% 이하

분납기간은 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내입니다.

1주택자는 납부유예도 확인

일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 종부세 납부유예 제도를 이용할 수 있습니다.

대표적으로 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유한 경우 등이 해당하며, 소득과 종부세액 등 추가 요건도 충족해야 합니다.

납부유예는 세금을 없애주는 제도가 아니라 주택을 양도하거나 상속하는 등 유예 사유가 끝날 때까지 납부시기를 미루는 제도입니다.

따라서 신청 전에는 홈택스나 관할 세무서에서 소득요건과 담보 제공 여부 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

종부세 계산할 때 주의할 점

계산기에는 현재 시세가 아니라 2026년 공시가격을 입력해야 합니다.

또 단순히 공시가격과 세율만으로 계산하면 실제 고지액과 차이가 날 수 있습니다.

재산세 공제, 고령자·장기보유 공제, 세부담상한, 합산배제와 1세대 1주택 특례가 최종 세금에 영향을 주기 때문입니다.

일시적 2주택이나 상속주택, 지방 저가주택 등으로 1세대 1주택 특례를 적용받는 경우에는 특례 반영 여부도 함께 확인해야 합니다.

종부세 공제와 실거주 기준을 조금 더 자세히 확인하려면 아래 글을 참고하면 됩니다.

[2026 종부세 실거주 기준 및 공제 계산 방법]

자주 묻는 질문

종부세 계산기 결과가 고지서와 다른 이유는 뭔가요?

공시가격만 넣어 단순 계산한 경우 재산세 중복분 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 세부담상한 등이 정확하게 반영되지 않을 수 있습니다.

재산세 고지서에 있는 과세표준과 세액까지 입력하면 실제 고지액에 더 가까운 예상세액을 확인할 수 있습니다.

공동명의 부부는 어떻게 계산하나요?

기본적으로 각자의 지분에 해당하는 공시가격으로 계산합니다.

다만 공동명의 1주택자는 1세대 1주택자 특례를 신청할 수 있으므로 일반 공동명의 방식과 특례 방식의 예상세액을 각각 비교하는 것이 좋습니다.

종부세를 카드로 낼 수 있나요?

국세는 신용카드와 체크카드로 납부할 수 있습니다.

다만 카드 납부에는 납부대행수수료가 발생할 수 있으므로 세액이 크다면 계좌납부나 분납과 함께 비교해 보는 것이 좋습니다.

2026 종부세 계산 핵심 정리

2026년 주택분 종부세는 공시가격 합계에서 기본공제 9억 원을 빼고 60%를 적용해 과세표준을 계산합니다.

1세대 1주택자는 9억 원 대신 12억 원을 공제합니다.

이 과세표준에 세율을 적용한 뒤 재산세 중복분을 빼고, 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 추가로 적용합니다.

마지막으로 세부담상한을 반영한 종부세액에 농어촌특별세 20%가 추가됩니다.

직접 계산은 대략적인 흐름을 이해하는 용도로 활용하고, 실제 예상금액은 재산세 고지서와 공시가격을 준비한 뒤 홈택스 종합부동산세 모의세액계산에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.

아직 내가 종부세 과세대상인지부터 확인하고 싶다면 종합부동산세 주택·토지 과세대상 기준을 먼저 확인한 뒤 계산을 시작하면 됩니다.

이 글은 2026년 10월 현재 시행 중인 종합부동산세 기준으로 작성했습니다. 2027년 관련 세제개편안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으므로 실제 적용 전 확정된 법령을 다시 확인하시기 바랍니다.