종합부동산세 기준 2026, 주택·토지 과세대상 바로가기
2026년 종합부동산세는 6월 1일 현재 보유한 부동산을 기준으로 판단합니다. 주택은 공시가격 합계 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 초과하면 과세대상이 될 수 있습니다. 토지는 종합합산 5억 원, 별도합산 80억 원이 기준이며 분리과세 토지는 종부세 대상에서 제외됩니다.
2026 종합부동산세 기준 한눈에 보기
올해 종부세 대상인지 확인할 때 가장 먼저 볼 것은 6월 1일 현재 보유한 부동산의 공시가격입니다.
| 구분 | 2026년 기준 |
|---|---|
| 과세기준일 | 2026년 6월 1일 |
| 일반 주택 | 9억 원 |
| 1세대 1주택 | 12억 원 |
| 종합합산 토지 | 5억 원 |
| 별도합산 토지 | 80억 원 |
| 주택 공정시장가액비율 | 60% |
| 토지 공정시장가액비율 | 100% |
| 납부기간 | 12월 1일~12월 15일 |
여기서 기준이 되는 금액은 시세가 아니라 공시가격입니다.
아파트 시세가 15억 원이더라도 1세대 1주택자의 공시가격이 12억 원 이하라면 주택분 종부세 과세표준은 발생하지 않습니다.
종부세 과세대상 판단하는 방법
종부세는 부동산 한 건마다 별도로 계산하는 세금이 아닙니다.
6월 1일 현재 한 사람이 전국에 가지고 있는 부동산을 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 구분해 각각 공시가격을 합산합니다.
판단 순서는 다음과 같습니다.
- 6월 1일 현재 내 명의 부동산을 확인합니다.
- 주택과 토지를 구분합니다.
- 같은 유형의 공시가격을 합산합니다.
- 해당 공제금액과 비교합니다.
- 공제금액을 넘으면 종부세 과세대상 여부를 확인합니다.
부부가 각각 주택을 소유하고 있다면 원칙적으로 개인별로 합산한다는 것도 중요한 부분입니다.
주택 종합부동산세 과세대상
주택분 종부세에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 포함됩니다.
주거용 오피스텔도 재산세가 주택으로 부과되고 있다면 종부세 계산에서 주택으로 합산될 수 있습니다.
일반적인 주택 기본공제는 9억 원입니다.
예를 들어 본인 명의로 공시가격 6억 원짜리 주택과 5억 원짜리 주택을 가지고 있다면 공시가격 합계는 11억 원입니다.
9억 원을 초과하므로 종부세 과세대상이 될 수 있습니다.
1세대 1주택자는 12억 원
1세대 1주택자가 단독명의로 주택 한 채를 보유하고 있다면 기본공제는 12억 원입니다.
따라서 공시가격이 12억 원 이하라면 원칙적으로 주택분 종부세가 나오지 않습니다.
공시가격이 15억 원이라면 15억 원 전체에 세금이 붙는 것이 아니라 12억 원을 공제한 뒤 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다.
종부세 공제와 실제 세액 계산방법은 아래 글에서 따로 확인할 수 있습니다.
부부 공동명의 1주택
부부 공동명의 1주택은 기본적으로 각자 9억 원씩 공제를 적용받아 합계 18억 원까지 공제가 가능합니다.
다만 일정 요건을 갖춘 경우 공동명의 1주택자 특례를 신청해 1세대 1주택 방식으로 계산할 수도 있습니다.
고령자나 장기보유자라면 어느 방식이 유리한지 세액공제까지 함께 비교하는 것이 좋습니다.
토지 종합부동산세 과세대상
토지는 용도에 따라 종합합산토지, 별도합산토지, 분리과세토지로 나뉩니다.
종합합산토지
나대지나 잡종지 등은 대표적인 종합합산토지입니다.
전국에 보유한 종합합산 대상 토지의 공시가격 합계가 5억 원을 초과하면 종부세 과세대상이 됩니다.
별도합산토지
상가나 사무실 등 일반 건축물의 부속토지는 주로 별도합산토지에 해당합니다.
별도합산토지는 공시가격 합계가 80억 원을 초과할 때 종부세가 부과될 수 있습니다.
분리과세토지
일정 요건을 충족한 농지, 임야, 목장용지 등은 분리과세토지로 분류됩니다.
분리과세토지는 재산세는 부과되지만 종합부동산세 과세대상에서는 제외됩니다.
따라서 농지를 가지고 있다는 이유만으로 무조건 종부세가 없는 것은 아니며, 실제 재산세 과세 구분이 분리과세인지 확인하는 것이 중요합니다.
[홈택스 종합부동산세 확인 바로가기]
종부세에서 빠질 수 있는 주택과 토지
일정한 요건을 충족하면 종부세 합산 대상에서 제외되는 부동산도 있습니다.
대표적으로 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 기숙사, 일부 미분양주택과 주택건설사업자의 주택신축용 토지 등이 있습니다.
또 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 일정 요건을 갖추면 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
합산배제나 과세특례 대상이라면 매년 정해진 신고기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.
일시적 2주택 특례는 2026년부터 일부 변경
2026년에는 조정대상지역의 일시적 2주택 특례에 변화가 생겼습니다.
조정대상지역에 종전주택을 가진 1세대 1주택자가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득했다면 기존주택을 처분해야 하는 특례기간이 기존 3년에서 2년으로 줄었습니다.
다만 2026년 8월 3일 이전에 신규주택을 취득했거나, 이날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전 3년 기준을 적용받습니다.
따라서 최근 조정대상지역에서 집을 갈아탄 경우라면 계약일과 취득일을 반드시 확인해보는 것이 좋습니다.
2027년 종부세 개편안도 확인
정부는 2026년 8월 세제개편안을 통해 종부세를 보유 주택 수보다 실제 거주 여부와 주택가격 중심으로 바꾸는 방안을 발표했습니다.
정부안에는 실거주 1세대 1주택자의 기본공제를 현재 12억 원에서 14억 원으로 높이고, 비거주 1주택자의 공제를 9억 원으로 조정하는 내용 등이 포함돼 있습니다.
다만 이는 2026년 10월 현재 정부가 발표한 세제개편안으로, 국회 심의와 법 개정 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.
따라서 2026년 12월 종부세는 현재 시행 중인 기준으로 판단하고, 2027년 종부세는 법 개정 확정 내용을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
종부세 납부는 언제 하나
종합부동산세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
국세청에서 세액을 계산해 고지서를 발송하는 것이 기본이며, 납세자가 직접 신고·납부하는 것도 가능합니다.
납부할 종부세가 250만 원을 초과하면 일부 금액을 납부기한이 지난 후 6개월 이내에 분납할 수 있습니다.
종부세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세도 함께 부과됩니다.
2026 종부세 기준 정리
2026년 종부세 대상 여부를 확인할 때는 네 가지 숫자를 먼저 기억하면 됩니다.
주택 9억 원, 1세대 1주택 12억 원, 종합합산토지 5억 원, 별도합산토지 80억 원입니다.
그리고 반드시 6월 1일 현재 보유 여부와 공시가격을 기준으로 판단해야 합니다.
공제금액을 초과했다면 곧바로 그 초과액만큼 세금을 내는 것이 아니라 공정시장가액비율, 세율, 재산세 공제와 1세대 1주택 세액공제 등을 추가로 반영해 실제 종부세가 결정됩니다.
따라서 먼저 내 부동산이 과세대상인지 확인하고, 대상이라면 홈택스에서 예상 세액까지 확인하는 순서로 진행하는 것이 가장 간단합니다.
이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했습니다. 세법 개정이나 국회 심의에 따라 2027년 이후 기준은 달라질 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 국세청과 홈택스에서 최신 내용을 다시 확인하시기 바랍니다.
게린폼
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