종합부동산세 세율 2026, 주택 수별 세율표 바로가기

2026년 주택분 종합부동산세 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%이며, 과세표준 12억 원까지는 두 세율이 같습니다. 누진공제액을 이용하면 과세표준에 해당 세율을 곱한 뒤 누진공제액만 빼서 산출세액을 계산할 수 있습니다. 정부 세제개편안이 국회를 통과하면 2027년부터 세율 체계도 단계적으로 달라질 예정입니다.

2026 주택분 종부세 세율표

2026년 종부세 세율은 주택 수와 과세표준에 따라 달라집니다.

2주택 이하 개인

과세표준	세율	누진공제액
3억 원 이하	0.5%	없음
3억 원 초과~6억 원 이하	0.7%	60만 원
6억 원 초과~12억 원 이하	1.0%	240만 원
12억 원 초과~25억 원 이하	1.3%	600만 원
25억 원 초과~50억 원 이하	1.5%	1,100만 원
50억 원 초과~94억 원 이하	2.0%	3,600만 원
94억 원 초과	2.7%	1억 180만 원

3주택 이상 개인

과세표준	세율	누진공제액
3억 원 이하	0.5%	없음
3억 원 초과~6억 원 이하	0.7%	60만 원
6억 원 초과~12억 원 이하	1.0%	240만 원
12억 원 초과~25억 원 이하	2.0%	1,440만 원
25억 원 초과~50억 원 이하	3.0%	3,940만 원
50억 원 초과~94억 원 이하	4.0%	8,940만 원
94억 원 초과	5.0%	1억 8,340만 원

여기서 과세표준은 공시가격 합계가 아닙니다.

주택분 과세표준은 기본적으로 다음과 같이 구합니다.

(공시가격 합계 – 공제금액) × 60%

일반 개인은 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 먼저 공제합니다.

따라서 세율표에 공시가격을 그대로 대입하면 실제보다 세금이 크게 계산될 수 있습니다.

누진공제로 종부세 계산하는 방법

종부세 산출세액은 다음 공식으로 간단하게 계산할 수 있습니다.

과세표준 × 해당 구간 세율 – 누진공제액

순서는 다음과 같습니다.

1. 보유 주택의 공시가격을 합산합니다.
2. 기본공제금액을 뺍니다.
3. 공정시장가액비율 60%를 곱합니다.
4. 과세표준에 해당하는 세율을 적용합니다.
5. 누진공제액을 뺍니다.

예를 들어 2주택자의 공시가격 합계가 20억 원이라고 가정해 보겠습니다.

20억 원 – 9억 원 = 11억 원

11억 원 × 60% = 6억 6천만 원

과세표준 6억 6천만 원은 6억 원 초과~12억 원 이하 구간이므로 세율은 1.0%, 누진공제는 240만 원입니다.

6억 6천만 원 × 1.0% – 240만 원 = 420만 원

따라서 세율을 적용한 산출세액은 420만 원입니다.

다만 실제 종부세는 여기에서 재산세 중복분과 각종 세액공제를 추가로 차감해야 합니다.

2주택과 3주택, 세율 차이는 언제부터 생길까

2026년에는 과세표준 12억 원까지 2주택 이하와 3주택 이상 세율이 같습니다.

차이는 과세표준이 12억 원을 초과하면서부터 나타납니다.

과세표준	2주택 이하 산출세액	3주택 이상 산출세액	차이
5억 원	290만 원	290만 원	없음
10억 원	760만 원	760만 원	없음
20억 원	2,000만 원	2,560만 원	560만 원
30억 원	3,400만 원	5,060만 원	1,660만 원

과세표준 12억 원은 일반 개인의 기본공제 9억 원과 공정시장가액비율 60%를 적용하면 공시가격 합계 약 29억 원에 해당합니다.

다만 1세대 1주택자는 기본공제가 12억 원이므로 같은 과세표준 12억 원이 되려면 공시가격이 약 32억 원이 필요합니다.

따라서 주택 수와 공제방식에 따라 실제 공시가격 기준은 달라집니다.

2023년부터 조정대상지역 2주택 중과 폐지

예전에는 조정대상지역에 주택 두 채를 가지고 있는 경우에도 높은 중과세율을 적용받았습니다.

하지만 2023년부터 이 기준이 폐지되면서 현재는 2주택자는 지역과 관계없이 2주택 이하 세율표를 적용합니다.

따라서 2026년에는 조정대상지역 2주택자라는 이유만으로 3주택 이상 세율을 적용받지는 않습니다.

세율 적용 시 주택 수는 어떻게 셀까

3주택 이상 세율이 적용되는지는 6월 1일 현재 주택 수를 기준으로 판단합니다.

다만 실제로 소유하고 있는 모든 주택을 항상 그대로 세는 것은 아닙니다.

주택 유형	세율 적용 시 주택 수 판단
일반 주택	1채로 계산
공동소유 주택	원칙적으로 각 소유자가 1채 보유한 것으로 계산
일정 요건의 상속주택	특례 신청 시 주택 수에서 제외 가능
무허가주택의 부속토지	요건 충족 후 특례 신청 시 제외 가능
합산배제 임대주택·사원용 주택	요건을 충족해 신고하면 제외 가능
소형 신축주택 등	일정 요건을 갖추고 특례 신청 시 주택 수 제외 가능

특히 상속주택은 과세기준일 현재 다음 조건 중 하나에 해당하면 세율 적용 시 주택 수에서 제외하는 특례를 신청할 수 있습니다.

• 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택
• 상속 지분율이 40% 이하인 주택
• 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택

공동명의 주택은 지분을 조금 가지고 있다는 이유만으로 자동 제외되는 것이 아니므로 주택 수를 계산할 때 주의해야 합니다.

법인 주택분 종부세 세율

법인이 보유한 주택은 일반 개인과 세율 구조가 다릅니다.

일반적인 법인은 개인처럼 누진세율을 적용하지 않고 단일세율이 적용됩니다.

법인 보유 주택	세율
2주택 이하	2.7%
3주택 이상	5.0%

일반 법인은 주택분 종부세 기본공제도 적용되지 않습니다.

다만 공익법인이나 공공주택사업자 등 법에서 정한 일부 법인·단체는 일반 법인과 다른 세율을 적용받을 수 있으므로 법인이라고 모두 2.7% 또는 5.0%가 적용되는 것은 아닙니다.

토지 종부세 세율

종부세는 주택뿐 아니라 일정 기준을 넘는 토지에도 부과됩니다.

종합합산토지

과세표준	세율	누진공제액
15억 원 이하	1.0%	없음
15억 원 초과~45억 원 이하	2.0%	1,500만 원
45억 원 초과	3.0%	6,000만 원

종합합산토지는 공시가격 합계에서 5억 원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 100%를 적용합니다.

별도합산토지

과세표준	세율	누진공제액
200억 원 이하	0.5%	없음
200억 원 초과~400억 원 이하	0.6%	2,000만 원
400억 원 초과	0.7%	6,000만 원

별도합산토지는 공시가격 합계에서 80억 원을 공제하고 공정시장가액비율 100%를 적용합니다.

2027년 종부세 세율 개편안

정부는 2026년 8월 세제개편안을 통해 종부세 세율을 주택 수보다 주택 가액 중심으로 바꾸는 방안을 발표했습니다.

다만 2026년 10월 현재 국회 심의 중인 정부안이므로 최종 법률과 적용시기는 변경될 수 있습니다.

정부안 기준 세율은 다음과 같습니다.

과세표준	2026년 2주택 이하	2027년 2주택 이하	2028년 이후
3억 원 이하	0.5%	0.5%	0.5%
3억 원 초과~6억 원 이하	0.7%	0.7%	0.7%
6억 원 초과~12억 원 이하	1.0%	1.3%	1.3%
12억 원 초과~25억 원 이하	1.3%	1.5%	2.0%
25억 원 초과~50억 원 이하	1.5%	2.0%	3.0%
50억 원 초과~94억 원 이하	2.0%	2.7%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	3.5%	5.0%

2027년에는 2주택 이하 세율이 우선 올라가고, 2028년부터는 정부안대로 시행될 경우 주택 수와 관계없이 같은 과세표준에는 같은 세율이 적용됩니다.

3주택 이상은 2027년부터 6억 원 초과~12억 원 이하 구간이 1.0%에서 1.3%로 올라가며, 나머지 고액 구간은 현재 3주택 이상 세율이 유지되는 구조입니다.

정부안에는 세율뿐 아니라 기본공제, 공정시장가액비율, 세액공제 방식 등의 개편도 함께 들어 있습니다.

따라서 세율만 보고 실제 종부세가 얼마나 늘거나 줄어드는지를 단정하기는 어렵습니다.

종부세 세율 볼 때 주의할 점

종부세 세율표를 볼 때는 다음 네 가지를 함께 확인해야 합니다.

1. 공시가격이 아니라 과세표준에 세율을 적용합니다.
2. 2026년 주택 공정시장가액비율은 60%입니다.
3. 종부세는 누진세율이라 누진공제액을 반영합니다.
4. 실제 납부세액은 재산세 중복분과 각종 세액공제를 추가로 반영합니다.

최고세율 5%가 모든 3주택자에게 적용되는 것도 아닙니다.

2026년 기준 5%는 3주택 이상이면서 과세표준이 94억 원을 초과하는 구간에 적용되는 최고세율입니다.

[종합부동산세 계산기 2026, 예상 세금 계산 바로가기]

자주 묻는 질문

3주택자인데 2주택자와 세율이 같게 나왔습니다. 맞나요?

과세표준이 12억 원 이하라면 맞습니다.

2026년에는 2주택 이하와 3주택 이상 모두 과세표준 12억 원까지 0.5%, 0.7%, 1.0%의 같은 세율을 적용합니다.

부부가 각각 집을 한 채씩 가지고 있으면 몇 주택자인가요?

종부세는 원칙적으로 사람별로 과세합니다.

따라서 부부가 각각 자기 명의 주택을 한 채씩 보유하고 있다면 각자는 1주택 보유자로 2주택 이하 세율표를 적용받습니다.

다만 세대 기준으로 1세대 1주택 요건을 충족하지 못하면 12억 원 기본공제와 1세대 1주택 세액공제를 받을 수 없는 경우가 있습니다.

오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

주거용으로 사용하고 재산세가 주택으로 부과되는 오피스텔은 종부세 주택 수에 포함될 수 있습니다.

업무용으로 과세되는 오피스텔은 주택분 종부세에서 다르게 처리됩니다.

2027년 세율은 확정된 건가요?

아닙니다.

2026년 8월 정부가 발표한 세제개편안의 내용이며, 2026년 10월 현재 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다.

따라서 2026년 종부세는 현재 시행 중인 세율표를 기준으로 계산해야 합니다.

2026 종부세 세율 핵심 정리

2026년 주택분 종부세 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%입니다.

과세표준 12억 원까지는 주택 수에 관계없이 동일한 세율을 적용하고, 12억 원을 초과하면서 3주택 이상 세율이 더 높아집니다.

세율은 공시가격 자체가 아니라 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용한 과세표준에 적용합니다.

누진공제액을 이용하면 과세표준 × 세율 – 누진공제액으로 산출세액을 간단히 계산할 수 있습니다.

실제 납부할 종부세는 여기에서 재산세 중복분과 세액공제 등을 추가로 반영해 결정됩니다.

아직 내가 종부세 대상인지부터 헷갈린다면 종합부동산세 대상 확인 방법을 먼저 살펴보고, 실제 세금이 궁금하다면 종합부동산세 계산기로 예상세액을 확인하는 순서가 좋습니다.

이 글은 2026년 10월 현재 시행 중인 종합부동산세법을 기준으로 작성했습니다. 2027년 이후 내용은 정부가 발표한 세제개편안으로 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.