종합부동산세법 개정안, 2027년부터 달라지는 점 확인

정부는 2026년 9월 1일 국무회의에서 종합부동산세 개편 정부안을 최종 확정해 국회에 제출했습니다. 실거주 1주택자의 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 높이는 대신, 8월 발표안에 포함됐던 비거주 1주택자의 9억 원 공제 축소와 세부담상한 200% 인상은 철회됐습니다. 다만 공정시장가액비율 인상과 세율 조정, 세액공제의 거주 중심 전환은 정부안에 남아 있습니다.

개정안 진행 상황 먼저 확인

2027년 종부세 개편안은 아직 확정된 법이 아닙니다.

2026년 10월 7일 현재 정부안이 국회에 제출돼 심의를 기다리고 있는 단계입니다.

날짜	주요 내용
2026년 8월 3일	2026년 세제개편안 발표
2026년 9월 1일	국무회의에서 수정 정부안 확정
2026년 9월 초	국회에 세법 개정안 제출
2026년 10월 1일	일시적 2주택 특례 시행령 개정 시행
2026년 11~12월	국회 조세소위·본회의 심의 예상
2027년 1월 1일 이후	법 통과 시 개정 규정 적용 예정
2027년 6월 1일	2027년 종부세 과세기준일

종부세는 매년 6월 1일 현재 주택 보유현황을 기준으로 과세합니다.

따라서 개정안이 예정대로 통과된다면 2027년 6월 1일 보유분부터 실제 종부세 계산에 영향을 주게 됩니다.

8월 발표안에서 달라진 내용

정부는 8월 3일 세제개편안을 발표한 뒤 의견수렴 과정에서 일부 내용을 수정했습니다.

가장 크게 바뀐 부분은 비거주 1주택자의 기본공제와 세부담상한입니다.

항목	8월 3일 발표안	9월 1일 정부 최종안
실거주 1주택 기본공제	14억 원	14억 원 유지
비거주 1주택 기본공제	9억 원	12억 원 유지
실거주 부부 공동명의 1주택	1인당 9억 원	1인당 9억 원 유지
비거주 부부 공동명의 1주택	1인당 4억 원	1인당 6억 원
세부담상한	200%	150% 유지

비거주 1주택자의 공제를 9억 원으로 낮추려던 안은 철회됐습니다.

세부담상한도 기존 150%를 그대로 유지하기로 했습니다.

따라서 8월 초 자료를 바탕으로 작성된 종부세 계산이나 블로그 글에서는 아직 9억 원 공제와 200% 세부담상한이 표시돼 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

2027년 달라지는 핵심 내용

1. 실거주 1주택 기본공제 14억 원

실제로 거주하는 1세대 1주택자는 현재 12억 원인 종부세 기본공제를 14억 원으로 높이는 내용이 정부안에 포함돼 있습니다.

정부는 이를 시가 약 20억 원 수준까지 종부세 과세대상에서 제외하는 효과가 있다고 설명했습니다.

예를 들어 실거주 1세대 1주택자의 공시가격이 13억 원이라면

2026년에는

13억 원 – 12억 원 = 1억 원

이 남아 과세표준 계산이 시작됩니다.

정부안이 그대로 시행된다면 2027년에는 기본공제 14억 원 이하이므로 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.

비거주 1주택은 12억 원 유지

8월 발표안에서는 실제 거주하지 않는 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 내용이 있었습니다.

하지만 9월 1일 국무회의에서 이 안은 철회됐습니다.

따라서 현재 정부안에서는 비거주 1세대 1주택자도 기본공제 12억 원을 유지합니다.

다만 뒤에서 설명하는 공정시장가액비율 인상과 세액공제 개편 때문에 실제 세금은 현재와 달라질 수 있습니다.

2. 공정시장가액비율 60%에서 70%

2026년 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다.

정부안에서는 2027년부터 70%로 올리는 방향입니다.

구분	2026년	2027년 정부안	2028년 이후 정부안
1세대 1주택자	60%	70%	70%
지방 1·2주택자	60%	70%	70%
3주택 이상 보유자	60%	70%	80%
조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우	60%	70%	80%

공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 적용합니다.

예를 들어 공제 후 금액이 10억 원이라면

2026년에는

10억 원 × 60% = 6억 원

2027년 정부안에서는

10억 원 × 70% = 7억 원

이 과세표준이 됩니다.

따라서 기본공제가 늘어나는 실거주 1주택자라도 고가주택에서는 공정시장가액비율 상승 효과를 함께 봐야 합니다.

3. 종부세 세율도 단계적으로 변경

정부안은 종부세 세율 체계를 주택 수 중심에서 주택 가액 중심으로 바꾸는 방향입니다.

2027년에는 2주택 이하 세율 일부를 먼저 높이고, 2028년부터는 주택 수 구분을 없애는 방향입니다.

과세표준	2026년 2주택 이하	2027년 2주택 이하	2028년 이후
3억 원 이하	0.5%	0.5%	0.5%
3억 원 초과~6억 원 이하	0.7%	0.7%	0.7%
6억 원 초과~12억 원 이하	1.0%	1.3%	1.3%
12억 원 초과~25억 원 이하	1.3%	1.5%	2.0%
25억 원 초과~50억 원 이하	1.5%	2.0%	3.0%
50억 원 초과~94억 원 이하	2.0%	2.7%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	3.5%	5.0%

3주택 이상 세율은 2027년에 대부분 현행 수준을 유지하면서 6억 원 초과~12억 원 이하 구간이 1.0%에서 1.3%로 올라가는 구조입니다.

2028년부터는 정부안대로라면 주택 수와 관계없이 동일한 과세표준에 같은 세율을 적용하게 됩니다.

[종합부동산세 세율 2026, 주택 수별 세율표 바로가기]

4. 장기보유공제를 거주기간 공제로 전환

1세대 1주택자 세액공제도 크게 달라집니다.

현재는 연령공제와 장기보유공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다.

정부안은 기존 보유기간 공제를 실제 거주기간에 따른 공제로 단계적으로 바꾸는 내용입니다.

구분	현행	2027년 정부안	2028년 이후 정부안
연령공제	60세 20%, 65세 30%, 70세 40%	현행 유지	현행 유지
기간공제	보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%	보유공제 절반 또는 거주공제 중 높은 비율	거주기간 공제만 적용
공제율 한도	최대 80%	최대 80%	최대 80%
세액공제 금액 한도	없음	800만 원	600만 원

2027년 보유기간 공제는 현재의 절반 수준입니다.

• 5년 이상~10년 미만: 10%
• 10년 이상~15년 미만: 20%
• 15년 이상: 25%

반면 실제 거주기간 공제는

• 5년 이상~10년 미만: 20%
• 10년 이상~15년 미만: 40%
• 15년 이상: 50%

입니다.

2027년에는 보유기간 공제와 거주기간 공제 중 더 높은 공제율을 적용하고, 2028년부터는 거주기간 중심으로 바꾸는 방향입니다.

부득이한 비거주기간도 일부 인정

정부안에는 실제 거주하지 못한 사정이 있는 경우 일정 기간을 거주기간으로 인정하는 내용도 포함돼 있습니다.

취학, 직장 이동, 질병 치료·요양, 부모 봉양 등 법에서 정한 사유로 다른 시·군으로 거주지를 옮긴 경우 일정 요건을 충족하면 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방식입니다.

따라서 단순히 주민등록상 전입기간만 계산하는 것이 아니라 실제 거주와 예외 사유를 함께 확인해야 합니다.

세액공제 금액 한도 신설

현재 종부세 1세대 1주택 세액공제는 공제율 최대 80%라는 한도는 있지만 실제 공제금액 자체에는 별도 상한이 없습니다.

정부안에서는 금액 한도를 새로 두기로 했습니다.

2027년에는 최대 800만 원

2028년 이후에는 최대 600만 원

입니다.

따라서 산출세액이 큰 고가주택은 연령과 거주기간에 따른 공제율이 높더라도 실제 세액공제 금액이 제한될 수 있습니다.

세부담상한은 150% 그대로 유지

8월 3일 발표안에서는 직전년도 보유세의 150%인 세부담상한을 200%로 올리는 내용이 들어 있었습니다.

하지만 9월 1일 정부 최종안에서 이 내용은 철회됐습니다.

따라서 현재 정부안은 주택분과 토지분 모두 현행 150% 세부담상한을 유지하는 방향입니다.

이 부분은 8월 발표 자료와 9월 최종 정부안이 가장 크게 달라진 항목 중 하나입니다.

종부세 납부유예 대상 확대

고령 1주택자의 종부세 납부유예 대상도 넓히는 내용이 포함돼 있습니다.

현재는 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자 가운데 직전 과세기간 총급여액 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하 등의 요건을 충족해야 합니다.

정부안은 소득기준을 각각 1천만 원 높여

총급여 8천만 원 이하

종합소득금액 7천만 원 이하

로 완화합니다.

또 만 65세 이상이면서 해당 주택에 10년 이상 거주하고, 재산세와 종부세 등 보유세 부담이 소득의 10% 이상인 경우에는 소득기준을 적용하지 않는 방안도 포함돼 있습니다.

종합합산토지 최고세율 4%로

주택뿐 아니라 일부 토지에 대한 종부세도 강화됩니다.

종합합산토지 과세표준 45억 원 초과 구간의 최고세율을 현재 3%에서 4%로 올리는 내용입니다.

정부안에서는 시장 영향을 고려해 2028년부터 적용하는 방향입니다.

15억 원 이하 1%, 15억 원 초과~45억 원 이하 2% 구간은 그대로 유지됩니다.

지방 세컨드홈 특례도 확대

지역 활성화를 위한 지방 세컨드홈 특례도 확대하는 방향입니다.

현재 인구감소지역과 인구감소관심지역 중심인 특례 대상 지역을 광역시를 제외한 비수도권 지역까지 넓히고, 적용기한도 2029년 12월 31일까지 연장하는 내용입니다.

일정 요건을 충족하는 지방주택을 추가로 취득하더라도 종부세에서 기존 주택의 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있게 하는 제도입니다.

다만 지역과 주택가격 요건이 세분화돼 있으므로 실제 적용 여부는 해당 주택 소재지와 공시가격을 함께 확인해야 합니다.

일시적 2주택 특례는 이미 변경

개정안과 별도로 이미 시행된 변화도 있습니다.

조정대상지역에 종전주택을 가지고 있는 1세대 1주택자가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택 특례기간이 기존 3년에서 2년으로 줄었습니다.

개정 시행령은 2026년 10월 1일부터 시행됐습니다.

다만 2026년 8월 3일까지 신규주택을 취득했거나 이날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전 3년 기준을 적용합니다.

내 상황별로 예상되는 변화

실제 세금은 공시가격과 연령, 거주기간, 보유주택 수 등에 따라 달라지므로 단순히 주택 유형만으로 세금이 오르거나 내린다고 단정하기는 어렵습니다.

다만 정부안의 구조를 기준으로 보면 다음과 같은 방향을 예상할 수 있습니다.

보유 형태	예상 영향
공시가격 12억~14억 원 실거주 1주택	기본공제 확대 효과가 큼
중간가격대 실거주 1주택	정부 예시에서는 부담 감소 또는 제한적 변동 가능
초고가 실거주 1주택	세율·공제금액 한도로 부담 증가 가능
비거주 1주택	기본공제는 12억 유지, 세율·공제 개편 영향 가능
3주택 이상	공정시장가액비율 상승 영향 가능
고령·장기거주 1주택	공제율 외에 800만·600만 원 금액한도 확인 필요

실제 세금은 개정법이 확정된 뒤 다시 계산하는 것이 정확합니다.

지금 준비해 둘 내용

2027년 종부세를 대비한다면 세금 때문에 급하게 보유구조를 바꾸기보다 우선 관련 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다.

1. 주민등록초본 등으로 실제 거주기간을 확인합니다.
2. 취학·직장 이동·질병 등 부득이한 비거주 사유가 있다면 증빙자료를 보관합니다.
3. 보유 주택별 공시가격과 명의를 확인합니다.
4. 공동명의 1주택이라면 일반 공동명의 방식과 1세대 1주택 특례를 비교합니다.
5. 국회에서 최종 개정법이 통과된 뒤 2027년 예상세액을 다시 계산합니다.

주의할 점

현재 인터넷에는 8월 3일 발표안을 기준으로 작성된 자료가 많이 남아 있습니다.

특히 다음 두 내용은 9월 정부 최종안과 다릅니다.

비거주 1주택 기본공제 9억 원 → 철회, 12억 원 유지

세부담상한 200% → 철회, 150% 유지

반면 실거주 1주택 14억 원 공제, 공정시장가액비율 인상, 세율 개편, 거주기간 중심 세액공제 전환은 정부안에 남아 있습니다.

또 2026년 12월에 납부하는 종부세에는 이번 개정안이 적용되지 않습니다.

올해 종부세는 2026년 6월 1일 현재 보유분에 대해 현행 기준으로 계산합니다.

자주 묻는 질문

비거주 1주택자는 2027년에 공제가 9억 원으로 줄어드나요?

현재 정부 최종안에서는 아닙니다.

8월 발표안에서는 9억 원으로 낮추기로 했지만, 9월 1일 국무회의에서 이를 철회하고 현행 12억 원을 유지하기로 했습니다.

실거주 1주택자는 14억 원 공제가 확정됐나요?

아직 법률로 확정된 것은 아닙니다.

9월 1일 정부 최종안에는 14억 원 상향 내용이 유지됐지만 국회 심의를 거쳐야 합니다.

공정시장가액비율은 2027년에 70%가 되나요?

정부안은 2027년 70%로 인상하는 내용입니다.

다만 최종 시행령과 국회 심의 결과를 함께 확인해야 합니다.

3주택자는 2028년에 무조건 80%가 적용되나요?

정부안에서는 3주택 이상 보유자와 1세대 1주택자를 제외한 조정대상지역 주택 보유자에게 2028년부터 80%를 적용하는 방향입니다.

2027년 종부세는 언제부터 개정안이 적용되나요?

정부안의 주요 종부세 개정사항은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하는 구조입니다.

종합부동산세 과세기준일이 6월 1일이므로 실제로는 2027년 6월 1일 보유분부터 영향을 받게 됩니다.

2027 종부세 개정안 핵심 정리

2027년 종부세 정부안의 핵심은 실거주 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 높이는 대신 공정시장가액비율과 일부 세율을 올리고, 장기보유 중심 세액공제를 실제 거주 중심으로 전환하는 것입니다.

8월 발표안에 포함됐던 비거주 1주택 기본공제 9억 원 축소와 세부담상한 200% 인상은 9월 1일 정부 최종안에서 철회됐습니다.

따라서 현재 정부안을 볼 때는 8월 발표자료와 9월 수정안을 반드시 구분해야 합니다.

다만 아직 국회 심의가 끝나지 않았기 때문에 2027년 실제 종부세 계산은 최종 개정법과 시행령이 확정된 뒤 다시 확인해야 합니다.

올해 적용되는 현행 세율이 궁금하다면 「종합부동산세 세율 2026, 주택 수별 세율표 바로가기」에서 먼저 확인할 수 있습니다.

이 글은 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부 세법개정안과 현행 종합부동산세법·시행령을 기준으로 작성했습니다.