종합부동산세 합산배제 2026, 신고방법 바로가기

종합부동산세 합산배제는 일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택 등을 종부세 과세표준 계산에서 제외하는 제도입니다. 2026년 정기 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였으며, 기간을 놓쳤다면 12월 1일부터 15일까지 종부세를 직접 신고하면서 반영할 수 있습니다. 지난해 이미 신고했고 합산배제 대상에 변동이 없다면 올해 다시 신고하지 않아도 됩니다.

종부세 합산배제란

종부세는 본인이 보유한 주택의 공시가격을 합산해 과세표준을 계산합니다.

합산배제는 법에서 정한 요건을 갖춘 특정 주택을 이 합산 대상에서 제외하는 제도입니다.

예를 들어 본인이 거주하는 주택 한 채와 합산배제 요건을 갖춘 등록 임대주택을 보유하고 있다면 해당 임대주택의 공시가격은 주택분 종부세 과세표준 계산에서 빠질 수 있습니다.

다만 여기서 한 가지 구분해야 합니다.

합산배제가 적용됐다고 모든 경우에 해당 주택이 주택 수에서도 자동으로 빠지는 것은 아닙니다.

합산배제 임대주택을 1세대 1주택 판단에서도 제외하려면 합산배제 대상이 아닌 나머지 1주택에 과세기준일 현재 주민등록이 되어 있고 실제 거주하는 등 별도 요건을 충족해야 합니다.

따라서 합산배제와 1세대 1주택 주택 수 제외는 함께 확인하는 것이 중요합니다.

2026 합산배제 신고 일정

구분	2026년 일정
과세기준일	2026년 6월 1일
정기 신고기간	2026년 9월 16일~9월 30일
신고 결과 반영	11월 정기고지
정기 신고·납부	2026년 12월 1일~12월 15일

국세청은 2026년 합산배제와 과세특례 적용이 예상되는 약 4만 8천 명에게 9월 안내문을 발송했습니다.

안내문을 받지 않았더라도 실제 요건을 충족하면 신고할 수 있습니다.

합산배제 대상 주택과 토지

대표적인 합산배제 대상은 다음과 같습니다.

구분	대표적인 대상
임대주택	일정 요건을 충족한 등록 임대주택
사원용주택	종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 일정 요건의 주택
기숙사	종업원이나 학생 등의 공동숙소
미분양주택	주택건설사업자가 보유한 일정 요건의 미분양주택
어린이집용 주택	일정 요건을 충족한 가정어린이집
주택신축용 토지	주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 일정 요건의 토지

유형 이름만 같다고 모두 합산배제를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

취득시기, 등록시점, 공시가격, 면적, 임대기간 등 유형별 요건을 따로 확인해야 합니다.

임대주택 합산배제 기본 요건

개인이 가장 많이 확인하는 것은 임대주택 합산배제입니다.

일반적으로 과세기준일 현재 임대사업자 요건과 사업자등록 요건을 갖추고 실제 임대를 개시한 주택 중 법에서 정한 요건을 충족해야 합니다.

확인할 내용	주요 기준
등록	지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록 확인
공시가격	임대주택 유형과 취득·등록시기에 따라 기준 적용
임대료	법에서 정한 증액 제한 준수
의무 임대기간	등록 유형과 시기에 따라 다름
과세기준일	6월 1일 현재 합산배제 요건 충족 여부 확인

세무서 사업자등록은 합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 갖춘 경우 과세기준일 현재 등록한 것으로 보는 특례가 있습니다.

반면 임대주택 자체의 세부 요건은 유형과 등록시기에 따라 크게 달라지므로 단순히 “등록 임대주택이면 된다”고 보면 안 됩니다.

특히 2018년 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이나 이후 임대사업자 제도 개편 영향을 받은 아파트는 등록시점을 함께 확인해야 합니다.

합산배제 사원용주택

회사나 사업자가 직원에게 제공하는 주택도 일정 요건을 갖추면 합산배제를 받을 수 있습니다.

대표적으로 종업원의 주거를 위해 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유 주택 가운데 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억 원 이하인 주택 등이 대상이 될 수 있습니다.

다만 보증금과 사용기간 등 추가 요건도 있으므로 단순히 직원이 살고 있다는 이유만으로 자동 적용되는 것은 아닙니다.

주택신축용 토지도 합산배제 가능

주택건설사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지도 일정 요건을 충족하면 종합합산토지분 종부세에서 제외될 수 있습니다.

대표적으로 취득일부터 5년 이내에 주택법상 사업계획 승인을 받아야 합니다.

정해진 기간 안에 사업계획 승인을 받지 못하면 기존에 감면받은 종부세와 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.

1세대 1주택 특례와는 다른 제도

합산배제와 1세대 1주택 특례는 같은 9월에 신청하지만 서로 다른 제도입니다.

합산배제는 특정 주택 자체를 종부세 과세표준 합산에서 제외하는 제도입니다.

반면 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 일정 요건을 충족하면 추가 주택을 가지고 있어도 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산할 수 있도록 하는 특례입니다.

구분	처리 방식
합산배제	해당 주택을 과세표준 합산에서 제외
일시적 2주택 특례	추가 주택이 있어도 1주택자 계산 가능
상속주택 특례	일정 요건 충족 시 주택 수 산정에서 제외
지방 저가주택 특례	일정 요건 충족 시 1주택자 특례 유지
공동명의 1주택 특례	공동명의자가 1세대 1주택 방식 선택

따라서 내 경우가 합산배제인지 주택 수 제외 특례인지 먼저 구분해야 합니다.

홈택스 합산배제 신고방법

합산배제 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다.

1. 홈택스에 로그인합니다.
2. 세금신고에서 종합부동산세 메뉴로 들어갑니다.
3. 합산배제·과세특례 신고 메뉴를 선택합니다.
4. 보유 주택이나 토지 내역을 확인합니다.
5. 합산배제할 물건과 해당 유형을 선택합니다.
6. 임대 개시일 등 필요한 정보를 입력합니다.
7. 신고도움자료와 요건을 확인합니다.
8. 신고서를 제출한 뒤 접수 여부를 확인합니다.

국세청은 홈택스 신고 시 신고도움자료와 미리채움 정보를 제공하고 있습니다.

서면으로 신고하려면 해당 합산배제 유형의 신고서와 유형별로 요구되는 증빙자료를 확인해 관할 세무서에 제출하면 됩니다.

9월 신고기간을 놓쳤다면

2026년 정기 합산배제 신고기간은 9월 30일에 종료됐습니다.

하지만 9월 신고를 놓쳤다고 올해 합산배제를 무조건 포기해야 하는 것은 아닙니다.

종부세는 국세청 고지 방식뿐 아니라 납세자가 직접 신고·납부하는 것도 가능합니다.

따라서 11월 고지내용을 확인한 뒤 합산배제가 빠져 있다면 12월 1일부터 15일까지 종부세를 직접 신고하면서 합산배제 내용을 반영할 수 있습니다.

정상적으로 신고하면 해당 신고내용을 기준으로 세액을 계산하게 됩니다.

이미 종부세를 납부한 뒤 오류를 발견한 경우에는 납부 방식과 상황에 따라 정정·불복 절차가 달라질 수 있으므로 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하는 것이 안전합니다.

작년에 신고했다면 올해 또 해야 할까

국세청은 기존에 합산배제 신고를 하고 이후 변동사항이 없는 경우 다시 신고하지 않아도 계속 적용한다고 안내하고 있습니다.

따라서 지난해 신고한 주택이 그대로이고 요건에도 변화가 없다면 매년 같은 내용을 반복해 신고할 필요는 없습니다.

반대로 다음과 같은 변화가 있다면 변동신고 여부를 확인해야 합니다.

• 합산배제 대상 주택을 새로 취득한 경우
• 기존 합산배제 주택을 처분한 경우
• 소유권이나 전용면적이 달라진 경우
• 임대사업자 등록이 말소된 경우
• 합산배제 요건에 영향을 주는 변동이 발생한 경우

특히 임대등록이 말소되거나 합산배제 요건을 더 이상 충족하지 못한다면 그대로 두지 말고 변동내용을 신고해야 합니다.

합산배제 후 요건을 지키지 못하면

합산배제는 신고만 하면 끝나는 제도가 아닙니다.

임대주택의 경우 의무 임대기간과 임대료 증액 제한 등의 사후요건을 계속 지켜야 합니다.

합산배제를 받은 뒤 요건을 충족하지 못한 사실이 확인되면 기존에 감면받은 종부세와 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.

따라서 합산배제 여부를 판단할 때는 올해 세금만 볼 것이 아니라 남아 있는 의무 임대기간과 향후 매도 계획까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

합산배제하면 1주택자 공제도 받을 수 있을까

가능한 경우가 있지만 조건이 있습니다.

예를 들어 합산배제 임대주택 외에 주택 한 채만 보유하고 있고, 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있으며 실제 거주하고 있다면 합산배제 임대주택을 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외할 수 있습니다.

이 경우 요건을 충족하면 남은 주택에 대해 1세대 1주택자 기본공제와 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

반대로 실제 거주 요건 등을 충족하지 못한다면 단순히 임대주택이 합산배제됐다는 이유만으로 자동으로 1세대 1주택자가 되는 것은 아닙니다.

신고 전에 꼭 확인할 내용

합산배제 신고 전에는 다음 항목을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 2026년 6월 1일 현재 합산배제 대상인지 확인합니다.
2. 내가 보유한 주택이 어떤 임대주택 유형에 해당하는지 확인합니다.
3. 지자체 등록과 세무서 사업자등록 요건을 확인합니다.
4. 취득일과 임대등록일을 확인합니다.
5. 공시가격과 의무 임대기간을 확인합니다.
6. 임대료 증액 제한 등 사후요건을 확인합니다.
7. 지난해 신고했다면 변동사항이 있는지 확인합니다.
8. 신고 후 접수증에서 정상 접수 여부를 확인합니다.

자주 묻는 질문

임대주택이면 무조건 합산배제가 되나요?

아닙니다.

임대주택 유형과 취득·등록시기, 사업자등록, 공시가격, 임대기간 등 법에서 정한 요건을 충족해야 합니다.

작년에 합산배제를 신고했는데 올해도 신고해야 하나요?

기존 신고내용에 변동이 없고 계속 요건을 충족하고 있다면 다시 신고하지 않아도 됩니다.

새로운 주택을 추가하거나 기존 주택을 처분하는 등 변동이 있다면 변동신고 여부를 확인해야 합니다.

9월 신고를 놓쳤는데 올해 합산배제를 받을 수 없나요?

그렇지 않습니다.

11월 정기고지 내용을 확인한 뒤 12월 1일부터 15일까지 종부세를 직접 신고하면서 합산배제를 반영할 수 있습니다.

오피스텔도 합산배제가 가능한가요?

주거용 오피스텔 가운데 임대주택 관련 등록과 합산배제 요건을 충족하는 경우 적용 가능성을 확인할 수 있습니다.

업무용으로 재산세가 부과되는 오피스텔은 애초에 주택분 종부세와 처리방식이 다릅니다.

합산배제하면 무조건 1세대 1주택자가 되나요?

아닙니다.

합산배제 주택을 1세대 1주택 판단에서 제외하기 위한 별도 요건을 충족해야 합니다.

특히 합산배제 임대주택 외의 한 채에 실제 거주하고 있는지 등을 확인해야 합니다.

2026 종부세 합산배제 핵심 정리

2026년 종부세 합산배제 정기 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였습니다.

요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택, 기숙사, 일부 미분양주택, 주택신축용 토지 등은 합산배제를 적용받으면 종부세 과세표준에서 제외될 수 있습니다.

지난해 이미 신고했고 대상 물건과 요건에 변동이 없다면 다시 신고하지 않아도 계속 적용될 수 있습니다.

9월 신고를 놓쳤다면 11월 고지내용을 확인하고 12월 1일부터 15일까지 종부세를 직접 신고하면서 합산배제를 반영하는 방법을 확인하면 됩니다.

다만 합산배제됐다고 모든 경우에 주택 수에서도 자동 제외되는 것은 아니므로 1세대 1주택 혜택까지 받으려면 별도 주택 수 산정 요건을 함께 확인해야 합니다.

12월 직접 신고와 납부방법이 궁금하다면 「종합부동산세 납부기간 2026, 납부방법 바로가기」에서 이어서 확인하면 됩니다.

이 글은 2026년 10월 현재 국세청의 종합부동산세 합산배제·과세특례 안내와 2026년 9월 10일 신고 안내를 기준으로 작성했습니다.