주택연금 조건, 가입 가능 여부 확인 바로가기

주택연금은 부부 중 한 명이 55세 이상이고 부부가 보유한 주택의 공시가격 등이 합산 12억원 이하라면 가입을 검토할 수 있습니다. 2026년에는 신규 가입자의 월지급금 조정과 보증료 개편에 이어, 6월부터 입원·요양 등 불가피한 사유가 있는 1주택자의 실거주 조건도 완화됐습니다. 먼저 가입조건을 확인한 뒤 실제 예상 월수령액까지 계산해보세요.

한국주택금융공사 예상연금조회에서 부부의 생년월일과 주택가격 등을 입력하면 예상 월지급금을 직접 확인할 수 있습니다.

주택연금이란?

주택연금은 집을 소유한 고령자가 주택을 담보로 제공하고 계속 거주하면서 매월 연금을 받을 수 있도록 한국주택금융공사가 보증하는 제도입니다.

대표적인 종신방식을 선택하면 가입자와 배우자가 모두 사망할 때까지 연금을 받을 수 있습니다.

가입 후 집을 바로 처분하거나 소유권을 포기하는 방식이 아니라 담보주택에서 계속 생활하면서 주택자산을 노후생활비로 활용하는 구조입니다.

주택연금 가입조건 한눈에 보기

항목	가입조건
연령	주택소유자 또는 배우자 중 1명이 55세 이상
국적	주택소유자 또는 배우자 중 1명이 대한민국 국민
주택가격	부부 보유주택의 공시가격 등 합산 12억원 이하
대상주택	일반주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 등
다주택자	합산 공시가격 등이 12억원 이하면 가능
12억원 초과 2주택자	3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입 가능
거주조건	가입주택에 실제 거주하는 것이 원칙
소득조건	소득이 없어도 가입 가능

가장 먼저 확인해야 할 것은 나이와 주택가격입니다.

주택연금은 몇 살부터 가입할 수 있나요?

주택소유자 또는 배우자 가운데 한 명이 55세 이상이면 연령조건을 충족할 수 있습니다.

부부가 모두 55세 이상일 필요는 없습니다.

예를 들어 남편이 58세이고 아내가 53세라면 연령조건을 충족합니다.

반면 남편 54세, 아내 52세라면 아직 가입연령에 도달하지 않은 것입니다.

또 주택소유자 또는 배우자 중 한 명은 대한민국 국민이어야 합니다.

월수령액은 누구의 나이를 기준으로 하나요?

가입 가능 여부는 부부 중 한 명이 55세 이상이면 되지만 월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 산정합니다.

예를 들어 남편이 72세이고 아내가 68세라면 예상 월지급금을 계산할 때는 68세를 기준으로 합니다.

같은 가격의 주택이라면 일반적으로 가입연령이 높을수록 월지급금이 많아지는 구조입니다.

따라서 부부의 나이 차이가 크다면 반드시 연소자의 나이를 기준으로 예상연금을 확인하세요.

주택가격 12억원은 시세가 아닙니다

주택연금 가입 가능 여부를 판단할 때 많이 혼동하는 부분입니다.

가입요건의 12억원은 일반적인 부동산 매매시세가 아니라 공시가격 등 공사가 정한 기준가격으로 판단합니다.

따라서 아파트 시세가 12억원을 넘는다고 무조건 주택연금에 가입할 수 없는 것은 아닙니다.

공시가격 등을 다시 확인해야 합니다.

반대로 실제 월지급금을 계산할 때 사용하는 주택가격은 가입요건을 판단할 때와 다릅니다.

월지급금 산정에는 한국부동산원 인터넷 시세, KB국민은행 인터넷 시세, 공시가격, 감정평가액 등이 순차적으로 적용될 수 있습니다.

즉,

가입 가능 여부 판단 가격과 실제 월수령액 계산 가격은 다를 수 있습니다.

집이 두 채여도 가입할 수 있나요?

가능합니다.

주택연금은 반드시 1주택자만 가입할 수 있는 제도가 아닙니다.

부부가 여러 주택을 가지고 있어도 보유주택의 공시가격 등을 합산한 금액이 12억원 이하라면 다른 조건을 충족할 경우 가입할 수 있습니다.

예를 들어

주택 A 공시가격 등 5억원
주택 B 공시가격 등 4억원

이라면 합계가 9억원이므로 가격조건을 충족할 수 있습니다.

두 채 합산가격이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?

공시가격 등의 합산가격이 12억원을 초과하는 2주택자에게는 예외가 있습니다.

가입 후 3년 이내에 한 채를 처분하는 조건으로 주택연금에 가입할 수 있습니다.

따라서 2주택자라면 합산가격이 12억원을 넘는다는 이유만으로 가입을 포기하지 말고 처분조건 가입이 가능한지 확인해보는 것이 좋습니다.

2026년 주택연금 무엇이 달라졌나요?

2026년에는 주택연금 제도에 여러 변화가 있었습니다.

2026년 3월 1일부터

2026년 3월 1일 신규 신청분부터 새로운 월지급금 기준이 적용됐습니다.

일반주택·종신지급방식·정액형의 평균가입자 예시인 72세, 4억원 주택 기준 월지급금이 기존보다 3.13% 증가했습니다.

3.13%가 모든 연령과 모든 주택가격에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

실제 증가폭은 가입연령과 주택가격에 따라 달라집니다.

초기보증료도 주택가격의 **1.0%**로 조정됐습니다.

일반 주택연금의 연보증료는 보증잔액의 **연 0.95%**이며, 대출상환 방식은 별도 기준이 적용됩니다.

또 최초 연금실행일부터 5년이 지나기 전에 대출금을 전부 상환하고 해지하는 경우 이용기간에 따라 초기보증료 일부를 환급받을 수 있습니다.

2026년 6월부터 실거주 조건도 완화됐습니다

주택연금은 원칙적으로 가입자 또는 배우자가 담보주택에 실제 거주해야 합니다.

하지만 2026년 6월 1일부터 부부합산 1주택자에 대해서는 불가피한 사유가 있는 경우 가입 당시 실거주하지 않더라도 가입할 수 있도록 제도가 개선됐습니다.

대표적인 인정사유는

• 질병치료나 심신요양을 위해 병원·요양시설 등에 입원 또는 입소
• 자녀 등의 봉양을 받기 위해 다른 주택 등에 장기간 체류
• 노인주거복지시설로 이주

등입니다.

따라서 부모님이 요양시설에 입소해 있어 집이 비어 있다는 이유만으로 주택연금 가입이 불가능하다고 판단할 필요는 없습니다.

다만 이 실거주 예외는 부부합산 1주택자를 대상으로 하므로 실제 사유가 인정되는지는 공사에서 확인해야 합니다.

실거주 예외를 받으면 집을 임대할 수도 있습니다

2026년 6월 개편에서 주목할 부분입니다.

실거주 예외사유를 인정받은 경우 담보주택 전체를 임대하는 것도 가능해졌습니다.

따라서 병원이나 요양시설에 장기간 입원·입소해야 하는 고령자는 주택연금을 받으면서 보유주택을 활용할 수 있는 선택지가 이전보다 넓어졌습니다.

다만 임대차 방식과 보증금 처리 등에는 별도 조건이 적용될 수 있으므로 임대를 계획한다면 먼저 한국주택금융공사에 상담하는 것이 좋습니다.

2026년 월수령액은 얼마나 되나요?

주택연금 월지급금은 주택가격과 부부 중 연소자의 나이, 지급방식 등에 따라 달라집니다.

2026년 3월 1일 기준 일반주택 종신지급방식 정액형의 예시는 다음과 같습니다.

부부 중 연소자 나이	3억원 주택	5억원 주택	7억원 주택
55세	약 46만8천원	약 78만원	약 109만2천원
60세	약 63만2천원	약 105만3천원	약 147만5천원
65세	약 75만8천원	약 126만4천원	약 177만원
70세	약 92만3천원	약 153만9천원	약 215만5천원
75세	약 114만3천원	약 190만6천원	약 266만9천원

예를 들어 부부 중 연소자가 70세이고 주택가격이 5억원이라면 정액형 예시 기준 월지급금은 약 153만9천원입니다.

다만 실제 지급액은 가입시점과 주택가격, 지급방식 등에 따라 달라지므로 본인의 조건으로 다시 계산해야 합니다.

예상 월수령액을 직접 계산해보세요

가입조건을 충족한다면 다음 단계는 실제로 매월 얼마를 받을 수 있는지 확인하는 것입니다.

한국주택금융공사 예상연금조회에서

• 주택소유자 생년월일
• 배우자 생년월일
• 주택종류
• 주택가격
• 지급방식
• 지급유형

등을 입력하면 예상 월지급금을 확인할 수 있습니다.

주택담보대출이 있어도 가입할 수 있나요?

주택담보대출이 있다고 해서 무조건 가입할 수 없는 것은 아닙니다.

기존 주택담보대출을 상환하기 위한 대출상환방식 주택연금도 있습니다.

이 방식은 주택담보대출 상환을 위해 연금지급한도의 최대 90% 범위에서 일시인출할 수 있습니다.

기존 주택담보대출을 먼저 정리한 뒤 나머지 금액을 월지급금으로 받는 방식입니다.

다만 대출잔액이 많을수록 매월 받을 수 있는 연금액에는 영향을 줄 수 있으므로 가입 전 반드시 계산해보세요.

우대형 주택연금도 확인하세요

주택가격이 낮은 1주택자라면 우대형 주택연금 대상인지 확인할 필요가 있습니다.

기본적인 우대형 주택연금 대상은

• 부부기준 1주택자
• 주택가격 2억5천만원 미만
• 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자

등의 조건을 충족하는 경우입니다.

일반 주택연금보다 월지급금을 우대받을 수 있습니다.

또 2026년 6월부터는 이 가운데 시가 1억8천만원 미만의 저가주택 보유자에 대한 우대 지원이 추가 확대됐습니다.

따라서 2억5천만원 미만의 1주택을 보유한 기초연금 수급자라면 일반형만 계산하지 말고 우대형 적용 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

세대이음 주택연금도 도입됐습니다

2026년 6월부터 세대이음 주택연금도 도입됐습니다.

기존에는 주택연금 가입자가 사망한 뒤 자녀가 해당 주택을 상속받아 다시 주택연금에 가입하려면 상속과 등기, 기존 주택연금 정산 등 여러 절차를 거쳐야 했습니다.

세대이음 주택연금은 일정한 조건을 충족하는 자녀가 부모의 담보주택을 상속받아 주택연금 가입으로 이어갈 때 절차와 부담을 줄일 수 있도록 마련된 제도입니다.

다만 모든 자녀에게 자동 승계되는 연금은 아니므로 상속인의 연령과 가입요건 등 실제 적용조건을 별도로 확인해야 합니다.

주택연금 신청은 어떻게 하나요?

먼저 한국주택금융공사에서 상담을 받는 것이 좋습니다.

고객센터는 1688-8114입니다.

상담 후 필요한 서류를 준비해 공사에서 보증신청과 심사를 진행합니다.

일반적인 절차는

1. 예상연금조회
2. 한국주택금융공사 상담
3. 보증신청 접수
4. 주택가격 확인 및 담보주택 조사
5. 보증심사와 승인
6. 보증서 발급
7. 취급 금융기관에서 대출약정
8. 주택연금 지급

순서로 진행됩니다.

공사 안내상 보증신청 접수부터 보증서 발급까지는 일반적으로 약 10~20일이 안내되고 있지만 서류보완이나 감정평가 등에 따라 달라질 수 있습니다.

필요서류와 신청절차를 확인한 뒤 고객센터 1688-8114를 통해 상담예약 후 방문하면 보다 편리합니다.

가입 후 마음이 바뀌면 철회할 수 있나요?

주택연금은 일정한 기간 안에 보증약정을 철회할 수 있습니다.

최초 연금실행일부터 30일 이내 대출금을 모두 상환하고 보증약정 철회를 요청하면 초기보증료와 연보증료를 전액 환급받을 수 있습니다.

또 2026년 개편으로 최초 연금실행일부터 5년이 지나기 전에 전액 상환하고 해지하는 경우 이용기간을 반영해 초기보증료 일부를 환급받을 수 있습니다.

따라서 가입 직후 사정이 바뀌었다면 임의로 해지하기 전에 공사에 환급 가능 여부부터 확인하는 것이 좋습니다.

가입자가 사망하면 집은 어떻게 되나요?

가입자와 배우자가 모두 사망한 뒤에는 담보주택을 처분해 그동안 지급된 연금과 이자 등을 정산합니다.

주택을 처분한 금액이 연금대출잔액보다 많으면 남은 금액은 상속인에게 돌아갑니다.

반대로 주택가격보다 지급받은 연금대출잔액이 더 많더라도 일정한 요건 아래 부족분을 상속인에게 별도로 청구하지 않는 비소구 방식이 적용됩니다.

따라서 자녀에게 부족한 연금대출액이 그대로 빚으로 넘어가는 구조는 아닙니다.

주택연금 신청 전에 확인할 것

1. 부부 중 한 명이 55세 이상인지 확인합니다.
2. 부부 중 한 명이 대한민국 국민인지 확인합니다.
3. 부부가 소유한 주택을 모두 확인합니다.
4. 공시가격 등 합산가격이 12억원 이하인지 확인합니다.
5. 다주택자는 모든 보유주택을 포함해 계산합니다.
6. 가입하려는 주택이 대상주택인지 확인합니다.
7. 실제 거주 중인지 또는 실거주 예외사유에 해당하는지 확인합니다.
8. 기존 주택담보대출 잔액을 확인합니다.
9. 예상연금조회에서 월수령액을 계산합니다.
10. 고객센터 상담 후 실제 가입 여부를 결정합니다.

주택연금 가입조건 체크리스트

• 부부 중 1명이 55세 이상인가
• 부부 중 1명이 대한민국 국민인가
• 부부 보유주택의 공시가격 등을 확인했는가
• 합산가격이 12억원 이하인가
• 다주택자라면 모든 주택을 포함했는가
• 가입하려는 주택이 대상주택인가
• 실거주 조건을 충족하는가
• 실거주하지 않는다면 인정되는 예외사유가 있는가
• 주택담보대출 잔액을 확인했는가
• 예상 월수령액을 계산했는가
• 초기보증료와 연보증료를 확인했는가

자주 묻는 질문

주택연금은 몇 살부터 가입할 수 있나요?

주택소유자 또는 배우자 중 한 명이 55세 이상이면 됩니다. 부부 모두 55세 이상일 필요는 없습니다.

주택가격 12억원은 시세인가요?

가입 가능 여부를 판단할 때는 공시가격 등 기준가격을 사용합니다. 따라서 일반적인 매매시세가 12억원을 넘더라도 공시가격 등 기준가격에 따라 가입할 수 있는 경우가 있습니다.

집이 두 채여도 가입할 수 있나요?

가능합니다. 부부가 보유한 주택의 공시가격 등을 합산한 금액이 12억원 이하라면 다주택자도 가입할 수 있습니다. 합산가격이 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택 처분조건으로 가입할 수 있습니다.

요양병원이나 요양시설에 있어도 가입할 수 있나요?

2026년 6월부터 부부합산 1주택자가 질병치료 등을 위해 병원·요양시설에 입원 또는 입소하거나 자녀의 봉양을 받기 위해 다른 곳에 장기체류하는 등 공사가 인정하는 사유가 있다면 실거주하지 않더라도 가입할 수 있습니다.

주택연금은 한 달에 얼마 받을 수 있나요?

부부 중 연소자의 나이와 주택가격, 지급방식 등에 따라 달라집니다. 한국주택금융공사의 예상연금조회에 본인의 조건을 입력해 확인하는 것이 가장 정확합니다.

주택담보대출이 있어도 가입할 수 있나요?

가능할 수 있습니다. 대출상환방식 주택연금을 이용하면 연금지급한도의 최대 90% 범위에서 기존 주택담보대출 상환에 사용할 수 있습니다.

주택연금을 받다가 사망하면 자녀에게 빚이 넘어가나요?

가입자와 배우자 사망 후 담보주택을 처분해 연금대출잔액을 정산합니다. 처분금액이 남으면 상속인에게 돌아가며, 주택가격보다 연금대출잔액이 많더라도 일정한 요건 아래 부족액을 상속인에게 별도로 청구하지 않습니다.

마무리

주택연금 가입조건에서 가장 먼저 확인할 것은 부부 중 한 명이 55세 이상인지, 부부가 보유한 주택의 공시가격 등이 합산 12억원 이하인지입니다.

2026년에는 제도도 크게 바뀌었습니다.

3월부터 신규 신청자의 월지급금 기준과 보증료가 조정됐고, 6월부터는 부부합산 1주택자가 입원·요양시설 입소나 자녀 봉양 등 불가피한 사유로 담보주택에 살지 못하더라도 일정한 조건에서 가입할 수 있게 됐습니다.

가입조건을 충족한다면 다음으로 중요한 것은 실제 월수령액입니다.

한국주택금융공사의 예상연금조회에서 부부의 나이와 주택가격을 입력해 월지급금을 계산한 뒤 고객센터 1688-8114를 통해 실제 가입조건을 확인해보세요.

노후 소득을 함께 설계하고 있다면 국민연금의 조기수령과 정상수령 차이도 함께 비교해볼 수 있습니다.

국민연금 조기수령 vs 정상수령, 손익분기점으로 보는 유리한 나이