건물·상가 공시지가 조회 바로가기, 기준시가 확인(2026)

건물이나 상가 자체에는 토지처럼 개별공시지가가 매겨지지 않습니다. 국세청 고시 대상 상가·오피스텔은 홈택스에서 기준시가를 조회하고, 재산세·취득세 등을 확인할 때는 지방세에서 사용하는 시가표준액을 확인해야 합니다. 건물이 올라간 토지는 개별공시지가가 따로 있으므로 어떤 목적으로 가격을 찾는지부터 구분하세요.

건물·상가 공시지가, 왜 찾아도 안 나올까

상가를 가지고 있거나 오피스텔을 상속·증여받게 돼 가격을 알아보다 보면 ‘상가 공시지가’를 검색하게 됩니다.

그런데 토지처럼 주소 하나를 입력해 공시지가를 확인하는 방식과는 조금 다릅니다.

공시지가는 원래 토지에 매기는 가격입니다.

상가나 오피스텔 같은 건물은 목적에 따라 국세청 기준시가 또는 지방세 시가표준액 등을 확인해야 합니다.

다만 상가 건물이 올라가 있는 토지에는 별도로 개별공시지가가 존재합니다.

따라서 상가 가격을 확인할 때는 다음과 같이 구분하는 것이 가장 쉽습니다.

확인 목적	확인할 가격	주요 조회처
상속·증여 등 국세 관련 평가	기준시가	홈택스
양도소득세 관련 기준시가 확인	기준시가	홈택스
취득세·재산세 등 지방세	시가표준액·과세표준 등	위택스·지자체
상가가 올라간 토지	개별공시지가	부동산공시가격알리미
실제 매매가격	실거래가격	국토교통부 실거래가 공개시스템 등

가장 중요한 것은 기준시가와 시가표준액, 실제 거래가격을 같은 가격으로 생각하지 않는 것입니다.

2026년 상가·오피스텔 기준시가

국세청은 2025년 12월 31일 2026년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가와 건물 기준시가 계산방법을 정기 고시했습니다.

새 기준시가는 2026년 1월 1일부터 적용됩니다.

국세청이 개별적으로 고시하는 오피스텔과 상업용 건물은 토지와 건물의 가액을 일괄 산정해 호별 단위면적당 기준시가를 고시합니다.

따라서 고시 대상 상가나 오피스텔이라면 토지가격과 건물가격을 각각 계산할 필요 없이 홈택스에서 해당 호의 기준시가를 조회할 수 있습니다.

반대로 국세청이 개별적으로 기준시가를 고시하지 않은 일반 비주거용 건물이라면 계산방법이 달라집니다.

어떤 상가가 국세청 기준시가 조회 대상일까

모든 상가가 홈택스에서 호별 기준시가를 조회할 수 있는 것은 아닙니다.

오피스텔은 전국을 대상으로 기준시가가 고시됩니다.

상업용 건물은 수도권과 5대 광역시, 세종특별자치시 등에 소재한 일정 규모 이상의 구분소유 건물 등이 고시 대상이 됩니다.

따라서 대형 상가나 집합상가에서는 주소와 호수를 입력해 기준시가가 바로 나오는 경우가 많지만 지방의 소규모 상가나 하나의 건물 전체를 단독으로 소유하는 일반 건물은 검색되지 않을 수 있습니다.

홈택스에서 조회되지 않는다고 해서 가격이 없는 것은 아닙니다.

이 경우에는 국세청이 고시한 일반 건물 기준시가 계산방법을 이용해야 합니다.

상가·오피스텔 기준시가 조회 방법

국세청 고시 대상이라면 조회 과정은 어렵지 않습니다.

1. 국세청 기준시가 조회 화면에 접속합니다.
2. 오피스텔·상업용 건물을 선택합니다.
3. 지번주소 또는 도로명주소를 입력합니다.
4. 해당 건물을 선택합니다.
5. 동·층·호 등 상세주소를 선택합니다.
6. 고시연도와 ㎡당 기준시가를 확인합니다.

집합상가는 같은 건물이라도 호실이 다르면 기준시가가 달라질 수 있으므로 반드시 정확한 호수를 선택해야 합니다.

과거 기준시가가 필요하다면 고시연도를 확인해 해당 시점의 가격을 조회하면 됩니다.

상가 기준시가 총액 계산하기

조회 결과에 나오는 금액을 볼 때도 주의해야 합니다.

국세청 오피스텔·상업용 건물 기준시가는 호별 단위면적당 가액으로 고시됩니다.

호별 기준시가를 계산할 때는 다음과 같이 계산합니다.

호별 기준시가 = ㎡당 기준시가 × 건물면적

여기서 적용하는 건물면적은 전유면적과 공용면적을 합한 면적을 기준으로 확인합니다.

예를 들어 ㎡당 기준시가가 400만원이고 적용되는 건물면적이 60㎡라면 계산 결과는 다음과 같습니다.

400만원 × 60㎡ = 2억4,000만원

따라서 전용면적만 보고 계산하면 실제 기준시가와 차이가 날 수 있습니다.

정확한 면적이나 호실 정보가 헷갈린다면 건축물대장 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

2026년 기준시가 변동도 확인하세요

기준시가는 매년 같지 않습니다.

지역과 건물 종류, 부동산시장 상황 등에 따라 전년도보다 오르거나 내려갈 수 있습니다.

따라서 상속이나 증여처럼 특정 시점의 평가가 중요한 경우에는 현재 조회되는 숫자만 볼 것이 아니라 어느 연도의 기준시가인지 반드시 확인해야 합니다.

특히 상가나 오피스텔을 오래 보유했다면 취득 시점과 양도 시점에 적용되는 기준시가가 다를 수 있습니다.

홈택스에서 과거 고시연도를 선택해 연도별 가격을 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.

홈택스에서 조회되지 않는 일반 건물은 어떻게 할까

소규모 상가나 일반 근린생활시설 등은 주소를 입력해도 오피스텔·상업용 건물 기준시가가 나오지 않을 수 있습니다.

이런 건물은 국세청이 매년 고시하는 건물 기준시가 계산방법을 이용합니다.

기본적인 구조는 다음과 같습니다.

건물 기준시가 = ㎡당 금액 × 평가대상 건물 면적

㎡당 금액을 구할 때는 건물신축가격기준액을 바탕으로 구조, 용도, 위치, 경과연수 등 여러 요소를 반영합니다.

따라서 같은 면적의 상가라도 철근콘크리트 건물인지 다른 구조인지, 어느 지역에 있는지, 얼마나 오래된 건물인지 등에 따라 기준시가가 달라질 수 있습니다.

국세청 홈택스에서는 공부상의 건물 정보를 입력해 일반 건물 기준시가를 계산할 수 있는 기능도 제공합니다.

직접 지수를 하나씩 찾아 계산하기보다는 홈택스 계산 기능을 이용하는 것이 편리합니다.

일반 건물은 토지가격도 따로 확인해야 합니다

국세청이 토지와 건물을 일괄해 호별 기준시가로 고시한 상가와 달리 일반 건물은 토지와 건물을 구분해 확인해야 하는 경우가 있습니다.

건물 부분은 국세청 건물 기준시가 계산방법을 적용하고, 토지는 개별공시지가를 확인합니다.

토지의 개별공시지가는 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있습니다.

개별공시지가는 1㎡당 가격으로 표시되므로 토지 전체의 공시지가 기준 금액을 단순 계산하려면 다음과 같이 계산합니다.

토지 개별공시지가 × 토지 면적

다만 실제 상속세·증여세나 양도소득세를 계산할 때는 해당 세법의 평가방법과 적용 순서를 확인해야 합니다.

단순히 토지 공시지가와 건물 기준시가를 더한 금액이 언제나 최종 세금 계산가격이 되는 것은 아닙니다.

재산세를 확인한다면 시가표준액을 봐야 합니다

여기서 많이 혼동하는 것이 재산세입니다.

국세청에서 조회한 오피스텔·상업용 건물 기준시가가 그대로 재산세 계산에 적용되는 것은 아닙니다.

취득세와 재산세 같은 지방세에서는 지방세법에 따른 시가표준액과 과세표준 체계를 사용합니다.

따라서 상가 재산세가 왜 이렇게 나왔는지 확인하려는 경우라면 국세청 기준시가만 조회해서는 정확한 내용을 알기 어렵습니다.

건축물의 지방세 시가표준액은 위택스 또는 해당 지방자치단체의 관련 서비스를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

특히 상가 재산세에서는 건축물과 토지에 대한 과세가 구분될 수 있으므로 고지서에 표시된 과세대상과 과세표준을 함께 확인해야 합니다.

기준시가와 시가표준액 차이

두 용어는 이름이 비슷하지만 사용하는 목적이 다릅니다.

구분	국세청 기준시가	지방세 시가표준액
주요 관련 세금	상속·증여·양도 관련 국세	취득세·재산세 등 지방세
관련 기관	국세청	지방자치단체
대표 조회처	홈택스	위택스·지자체
실제 매매가격	아님	아님

따라서 ‘상가 가격을 조회하고 싶다’는 것만으로는 어떤 가격을 봐야 하는지 결정할 수 없습니다.

상속이나 증여 때문에 찾는 것인지, 재산세 때문에 찾는 것인지, 실제 매매가격이 궁금한 것인지에 따라 조회처가 달라집니다.

기준시가가 실제 상가 가격은 아닙니다

기준시가는 실제 시장에서 상가를 사고파는 가격과 다릅니다.

실제 상가 가격은 위치와 층수, 유동인구, 임대료, 공실률, 상권, 수익률 등에 영향을 받습니다.

같은 건물에서도 1층 도로변 상가와 지하층 상가는 실제 거래가격이 크게 다를 수 있습니다.

따라서 상가를 매수하거나 매도하기 위해 가격을 알아보는 경우라면 기준시가만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.

기준시가는 세금 관련 평가를 확인하는 자료로 보고 실제 매매가격을 판단할 때는 실거래 사례와 임대수익 등을 함께 확인해야 합니다.

상속·증여 때 기준시가가 무조건 적용될까

그렇지 않습니다.

상속세와 증여세에서는 세법에서 정한 시가 평가가 우선될 수 있습니다.

해당 재산이나 유사한 재산의 매매가액, 감정가액 등 인정되는 시가가 있다면 기준시가보다 우선해 평가될 수 있습니다.

따라서 홈택스에서 조회한 기준시가가 3억원이라고 해서 상속·증여재산가액이 무조건 3억원으로 결정된다고 생각하면 안 됩니다.

기준시가는 시가를 산정하기 어려운 경우 등에 세법상 보충적 평가방법으로 활용될 수 있습니다.

금액이 큰 상가를 상속하거나 증여하는 경우라면 적용 가능한 매매사례가액이나 감정가액이 있는지도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

기준시가가 이상하다면

2026년 기준시가는 2025년 12월 31일 정기 고시돼 2026년 1월 1일부터 적용됐습니다.

고시된 기준시가에 이의가 있는 경우 정해진 기간에 재산정 신청을 할 수 있습니다.

2026년에는 재산정 신청 결과를 반영한 별도 고시가 2월 27일 이뤄졌습니다.

따라서 현재는 정기적인 재산정 신청 기간이 지난 상태입니다.

다음 연도 기준시가가 발표될 때 본인 소유 상가나 오피스텔 가격이 주변과 비교해 지나치게 높거나 낮다고 생각된다면 사전 열람과 의견제출 일정을 확인하는 것이 좋습니다.

홈택스에서 기준시가가 안 나올 때

주소를 검색했는데 결과가 나오지 않는다면 먼저 다음 사항을 확인하세요.

첫째, 주소와 동·호수를 정확하게 입력했는지 확인합니다.

둘째, 해당 상가가 국세청의 오피스텔·상업용 건물 기준시가 고시 대상인지 확인합니다.

셋째, 호실이 분할되거나 합병됐다면 건축물대장에서 현재 정확한 호실과 면적을 확인합니다.

넷째, 고시 대상이 아닌 일반 건물이라면 오피스텔·상업용 건물 조회가 아니라 일반 건물 기준시가 계산방법을 이용합니다.

단순히 검색되지 않는다는 이유만으로 주변 상가의 기준시가를 대신 적용하면 안 됩니다.

자주 묻는 질문

상가 건물에도 공시지가가 있나요?

건물 자체에는 개별공시지가가 없습니다. 다만 상가가 올라가 있는 토지에는 개별공시지가가 있습니다. 상가 건물은 목적에 따라 국세청 기준시가나 지방세 시가표준액 등을 확인해야 합니다.

오피스텔을 주거용으로 사용하면 공동주택 공시가격을 조회하나요?

일반적으로 오피스텔은 아파트처럼 공동주택 공시가격을 조회하는 것이 아니라 국세청에서 고시한 오피스텔 기준시가를 확인합니다. 다만 지방세에서는 실제 사용현황 등에 따라 과세 방식이 달라질 수 있으므로 세금 종류별 기준을 확인해야 합니다.

상가 기준시가는 어디에서 조회하나요?

국세청이 개별 고시한 상업용 건물이라면 홈택스의 오피스텔·상업용 건물 기준시가 조회 서비스를 이용하면 됩니다.

작은 상가는 왜 조회가 안 되나요?

모든 상업용 건물이 국세청의 호별 기준시가 고시 대상은 아니기 때문입니다. 고시되지 않은 일반 건물은 국세청 건물 기준시가 계산방법을 이용해 건물 가격을 산정해야 할 수 있습니다.

기준시가로 재산세를 계산하나요?

국세청의 오피스텔·상업용 건물 기준시가를 그대로 재산세에 적용하는 것은 아닙니다. 재산세는 지방세법상 시가표준액과 과세표준 등을 기준으로 계산하므로 위택스나 관할 지방자치단체에서 확인해야 합니다.

작년 기준시가도 조회할 수 있나요?

네. 홈택스 기준시가 조회에서 과거 고시연도를 선택해 확인할 수 있습니다. 양도나 상속·증여처럼 특정 시점의 가격이 필요한 경우 해당 연도의 기준시가를 확인해야 합니다.

마무리

건물·상가 가격을 확인할 때는 공시지가, 기준시가, 시가표준액을 먼저 구분해야 합니다.

건물이 올라간 토지는 개별공시지가를 확인하고, 국세청이 고시한 상가와 오피스텔은 홈택스에서 기준시가를 조회하면 됩니다. 국세청 고시 대상이 아닌 일반 건물은 별도의 건물 기준시가 계산방법을 이용해야 합니다.

재산세나 취득세 때문에 가격을 확인하는 경우라면 국세청 기준시가가 아니라 지방세 시가표준액과 과세표준을 확인하는 것이 중요합니다.

건물 아래 토지의 가격까지 확인하려면 개별공시지가 조회 바로가기, 토지 가격 확인(2026) 글에서 지번별 조회 방법을 확인할 수 있습니다.