전세보증금 반환대출 조건·한도, 은행별 금리 바로가기(2026)

전세보증금 반환대출은 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련하려고 받는 주택담보대출입니다. 실제 반환할 보증금 범위 안에서 대출되며, 지역과 주택 수, LTV, 소득과 기존 대출에 따라 실제 한도가 달라집니다. 수도권·규제지역은 2025년 6월 28일부터 생활안정자금 목적 주택담보대출이 원칙적으로 최대 1억원으로 제한되고 있습니다.

전세보증금 반환대출, 누가 받는 대출인가

전세 만기가 다가왔는데 다음 세입자가 구해지지 않거나, 새로 받을 보증금이 기존 전세보증금보다 낮아서 차액을 마련해야 할 때 집주인이 찾는 대출입니다.

은행에서는 전세퇴거자금대출이나 임차보증금 반환 목적 주택담보대출, 생활안정자금 목적 주택담보대출 등의 이름으로 안내하는 경우가 많습니다.

핵심은 세 가지입니다.

• 신청하는 사람은 세입자가 아니라 집주인
• 담보는 보증금을 반환해야 하는 해당 주택
• 대출금은 실제 임차보증금 반환에 사용

세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 알아보는 전세보증금 반환보증과는 전혀 다른 제도이므로 구분해서 보셔야 합니다.

신청 조건 한눈에 보기

2026년 10월 기준으로 은행에서 주로 확인하는 조건은 다음과 같습니다.

구분	확인 내용
신청자	담보주택 소유자인 집주인
대출 용도	기존 세입자에게 지급할 임차보증금
대출금 상한	실제 반환할 보증금을 넘을 수 없음
수도권·규제지역	생활안정자금 목적 주담대 최대 1억원 원칙
다주택자	수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유자는 제한
담보 심사	주택가격과 LTV, 기존 담보대출 확인
소득 심사	DSR 또는 상품별 DTI 기준 확인
실행 방법	세입자 계좌로 직접 지급하는 경우가 많음

은행별 내부 심사기준까지 모두 같지는 않기 때문에 실제 가능 여부와 한도는 반드시 대출 상담을 통해 확인해야 합니다.

전세보증금 반환대출 한도 1억원 기준

수도권·규제지역은 최대 1억원이 기본

2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안에 따라 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적 주택담보대출은 최대 1억원으로 제한되고 있습니다.

전세보증금 반환을 위한 전세퇴거자금대출도 생활안정자금 목적 주담대에 해당할 수 있어 이 기준을 먼저 확인해야 합니다.

따라서 보증금이 3억원이라고 해서 은행에서 3억원을 그대로 빌릴 수 있는 것은 아닙니다.

특히 수도권·규제지역에서는 1억원 한도가 먼저 적용되는지 여부를 확인해야 합니다.

기존 계약은 경과조치 확인

다만 6·27 대책 발표 이전에 이미 매매계약이나 임대차계약을 체결했거나 대출 신청을 접수한 경우에는 종전 규정을 적용받을 수 있는 경과조치가 있습니다.

따라서 현재 세입자와 오래전에 계약한 집이라면 처음 작성한 임대차계약서를 버리지 말고 은행 상담 때 함께 가져가는 것이 좋습니다.

갱신계약이라면 현재 계약서뿐 아니라 최초 계약서까지 준비해 두는 편이 안전합니다.

단순히 계약일이 2025년 6월 27일 이전이라는 이유만으로 자동으로 1억원 제한이 사라지는 것은 아니며, 경과조치 적용 여부는 실제 계약 내용과 은행 심사를 통해 확인해야 합니다.

수도권·규제지역 2주택 이상이면 더 까다롭습니다

수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주는 해당 지역 주택을 담보로 생활안정자금 목적 주택담보대출을 받는 것이 제한됩니다.

여기서 주의할 점은 단순히 전국에 집이 두 채 있다는 의미와는 조금 다르다는 점입니다.

담보주택 위치와 수도권·규제지역 내 주택 보유 수를 함께 확인해야 하므로 다주택자는 은행 상담 전에 보유주택 현황을 정확하게 준비하는 것이 좋습니다.

규제지역 LTV도 함께 확인

2025년 10월 이후 규제지역이 확대되면서 일반 주택담보대출의 LTV 규제도 강화됐습니다.

규제지역에서는 일반 차주의 주택담보대출 LTV가 비규제지역보다 낮게 적용될 수 있기 때문에 반환대출 역시 단순히 보증금만 보고 한도를 판단하면 안 됩니다.

다만 기존 계약이나 정책 시행 전 계약에 대한 경과조치는 별도로 적용될 수 있으므로, 과거 계약이라면 현재 규제지역 LTV만 적용해 계산하기보다 은행에 기존 계약 경과조치 대상인지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

비규제지역은 상대적으로 한도 여유

비수도권 비규제지역 주택은 수도권·규제지역의 생활안정자금 주담대 1억원 제한이 그대로 적용되는 구조는 아닙니다.

대신 주택가격과 LTV, 기존 담보대출, 소득을 기준으로 실제 대출한도가 결정됩니다.

쉽게 계산하면 다음과 같습니다.

주택가격 × 적용 LTV − 기존 주택담보대출

여기에 반환할 보증금과 DSR 또는 DTI 한도를 함께 적용합니다.

전세보증금 반환대출 한도 계산 방법

실제 대출한도는 보통 다음 조건을 동시에 확인합니다.

• 실제 세입자에게 돌려줄 보증금
• 수도권·규제지역 1억원 한도 적용 여부
• 주택가격 × LTV
• 기존 주택담보대출 잔액
• 차주의 연소득
• 신용대출 등 기존 금융부채

결국 이 가운데 가장 먼저 한도에 걸리는 기준이 실제 대출 가능액을 결정한다고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

사례	조건	한도 판단
A씨	경기 수도권, 반환보증금 3억원	생활안정자금 1억원 제한 여부를 먼저 확인
B씨	서울, 과거 임대차계약, 보증금 4억원	경과조치 적용 여부 확인 후 LTV·소득 심사
C씨	지방 비규제지역, 시세 4억원, 보증금 2억원	LTV·기존 대출·소득 한도 중 가장 작은 금액

실제 심사에서는 방공제, 신용점수, 근저당 설정액과 다른 대출까지 반영되기 때문에 단순 계산보다 한도가 줄어들 수 있습니다.

DSR과 DTI 어떤 기준을 적용할까

일반적인 주택담보대출은 DSR 심사를 받습니다.

DSR은 연소득 대비 모든 금융대출의 연간 원리금 상환액 비율을 계산하는 방식입니다.

예를 들어 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 자동차대출 등이 많으면 담보가치가 충분해도 반환대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

다만 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 상품과 정책대출 여부 등에 따라 DTI 기준이 적용되는 경우도 있습니다.

따라서 상담할 때는 단순히 “얼마까지 되나요?”라고 묻기보다 다음과 같이 확인하는 것이 좋습니다.

“임차보증금 반환 목적 대출인데 DSR과 DTI 중 어떤 기준을 적용하나요?”

이 한 가지를 먼저 물어보면 대출 가능 한도를 훨씬 빠르게 파악할 수 있습니다.

은행별 금리, 지금 어느 수준인가

주택담보대출 금리는 최근 다시 상승하는 흐름을 보이고 있습니다.

2026년 8월 예금은행의 신규취급액 기준 주택담보대출 평균금리는 연 4.66%였습니다.

전월 4.48%보다 0.18%p 상승한 수치로, 2022년 11월 이후 가장 높은 수준입니다.

다만 이 숫자는 은행 전체 주택담보대출 평균금리이므로 내가 실제 전세보증금 반환대출을 받을 때 적용되는 금리와는 다를 수 있습니다.

신용점수, 주택가격, 담보비율, 금리 형태, 거래실적과 은행별 우대금리에 따라 차이가 납니다.

은행연합회에서 금리 비교하는 방법

시중은행 주택담보대출 금리를 한 번에 비교하려면 은행연합회 소비자포털을 이용하는 것이 편합니다.

조회 순서는 어렵지 않습니다.

1. 은행연합회 소비자포털 접속
2. 금리·수수료 비교공시 선택
3. 대출금리비교 선택
4. 가계대출금리 선택
5. 분할상환방식 주택담보대출 확인
6. 전체 은행 비교

은행별 평균금리와 신용점수 구간별 금리를 비교할 수 있기 때문에 상담할 은행을 고를 때 활용하기 좋습니다.

다만 공시금리는 이미 실행된 대출의 평균금리입니다.

실제 반환대출 금리는 반드시 해당 은행에서 다시 확인해야 합니다.

금융상품한눈에도 함께 확인

금융감독원 금융상품한눈에서도 주택담보대출 상품을 비교할 수 있습니다.

은행뿐 아니라 보험사와 저축은행 등 여러 금융회사의 상품을 함께 볼 수 있어 1금융권에서 원하는 한도가 나오지 않을 때 비교용으로 사용할 수 있습니다.

다만 2금융권은 금리가 더 높을 수 있으므로 월 상환액과 총이자를 먼저 계산한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.

보금자리론 임차보증금 반환용도도 확인

주택가격이 6억원 이하이고 보금자리론 자격을 충족한다면 한국주택금융공사의 보금자리론도 함께 확인할 수 있습니다.

보금자리론은 주택 구입에만 사용하는 상품으로 알고 있는 분들이 많지만 임차보증금 반환용도로도 이용할 수 있습니다.

2026년 기준 주요 내용은 다음과 같습니다.

항목	내용
대상 주택	평가액 6억원 이하
기본 대출한도	최대 3.6억원
생애최초	최대 4.2억원
LTV	아파트 최대 70%
DTI	최대 60%
금리	만기까지 고정금리
반환용도	실제 반환할 임차보증금 범위

규제지역은 일반적으로 DTI가 낮아질 수 있지만 임차보증금 반환용도는 DTI 10%p 차감 대상에서 제외됩니다.

따라서 조건이 맞는다면 일반 은행 반환대출과 보금자리론을 함께 비교해 볼 가치가 있습니다.

2026년 보금자리론 금리

2026년 10월 아낌e-보금자리론 기본금리는 만기에 따라 연 4.90~5.20%입니다.

저소득청년, 신혼가구, 사회적배려층 등 우대금리를 적용받으면 최대 1.0%p까지 낮아질 수 있어 최저 연 3.90~4.20% 수준입니다.

구분	금리
아낌e-보금자리론 기본금리	연 4.90~5.20%
최대 우대금리	1.0%p
우대 적용 최저	연 3.90~4.20%

보금자리론은 만기까지 고정금리이기 때문에 금리 상승기에는 시중은행 변동형 주택담보대출과 반드시 비교해 볼 필요가 있습니다.

아낌e보금자리론 신청 바로가기, 일반 보금자리론과 차이(2026)

전세보증금 반환대출 신청 절차

세입자 이사 날짜에 맞춰 대출을 실행해야 하기 때문에 미리 준비하는 것이 중요합니다.

1. 전세계약 만료일과 세입자 퇴거일 확인
2. 최초 임대차계약서와 갱신계약서 준비
3. 은행 2~3곳에서 반환대출 한도 상담
4. LTV·DSR·DTI 적용 기준 확인
5. 담보평가와 소득심사 진행
6. 대출약정과 근저당 설정
7. 퇴거일에 세입자에게 보증금 지급

가능하면 계약 만료 직전에 알아보기보다 1~2개월 정도 여유를 두고 한도를 확인하는 것이 좋습니다.

원하는 금액이 전부 나오지 않을 경우 부족한 반환금을 따로 마련할 시간도 필요하기 때문입니다.

준비 서류

은행별로 조금씩 다르지만 일반적으로 다음 서류를 준비합니다.

• 신분증
• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 등기권리증 또는 소유권 확인서류
• 최초 임대차계약서
• 현재 임대차계약서
• 소득금액증명원 또는 원천징수영수증
• 재직증명서 또는 사업자 관련 서류
• 기존 대출 확인자료
• 세입자 계좌정보
• 퇴거일 확인자료

특히 2025년 6·27 대책 전 계약의 경과조치 여부를 확인해야 한다면 최초 임대차계약서를 반드시 준비하는 것이 좋습니다.

신청할 때 주의할 점

• 보증금 전액이 반드시 대출되는 것은 아닙니다.
• 수도권·규제지역은 생활안정자금 주담대 1억원 제한 여부부터 확인해야 합니다.
• 다주택자는 주택 보유지역과 주택 수에 따라 대출이 제한될 수 있습니다.
• 최초 임대차계약서를 분실하면 기존 계약 경과조치 확인이 어려울 수 있습니다.
• 기존 주택담보대출이 많으면 LTV 여력이 줄어듭니다.
• 신용대출이 많으면 DSR 때문에 한도가 줄어들 수 있습니다.
• 은행 공시금리와 실제 적용금리는 다를 수 있습니다.
• 새 세입자 보증금으로 조기상환할 예정이라면 중도상환수수료도 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

보증금이 3억원이면 3억원까지 받을 수 있나요?

아닙니다.

실제 보증금이 3억원이어도 수도권·규제지역의 1억원 제한, LTV, 기존 주택담보대출과 소득심사를 모두 통과해야 합니다.

따라서 실제 한도는 더 낮아질 수 있습니다.

기존 주택담보대출이 있어도 가능한가요?

가능할 수 있습니다.

다만 주택가격에 LTV를 적용한 담보한도에서 기존 대출을 빼고 남은 범위 안에서 추가 대출이 가능합니다.

2025년 6월 27일 이전 계약이면 무조건 1억원 이상 가능한가요?

무조건 가능한 것은 아닙니다.

기존 계약에 대한 경과조치가 적용될 수 있지만 실제 계약 시점과 대출 신청·접수 여부, 은행 심사를 함께 확인해야 합니다.

따라서 최초 임대차계약서를 가지고 은행에 경과조치 대상인지 확인하는 것이 가장 정확합니다.

2주택자도 받을 수 있나요?

수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유자는 생활안정자금 목적 주담대가 제한됩니다.

비규제지역 주택은 적용 기준이 다를 수 있으므로 담보주택 위치와 보유주택 현황을 가지고 은행에 확인해야 합니다.

시중은행과 보금자리론 중 어느 쪽이 나을까요?

주택가격이 6억원 이하이고 보금자리론 소득·주택 수 요건을 충족한다면 두 상품을 함께 비교하는 것이 좋습니다.

보금자리론은 고정금리라는 장점이 있고, 시중은행은 개인 조건에 따라 금리와 한도가 더 유리하게 나올 수도 있습니다.

따라서 금리 하나만 보지 말고 실제 대출한도와 월 상환액까지 비교해야 합니다.

마무리

전세보증금 반환대출은 세입자에게 돌려줄 보증금만큼 자동으로 나오는 대출이 아닙니다.

수도권·규제지역인지, 1억원 제한 대상인지, 기존 계약에 대한 경과조치를 받을 수 있는지, LTV와 기존 대출 여력이 얼마나 남아 있는지, 소득 기준을 통과하는지를 차례대로 확인해야 합니다.

특히 오래전에 체결한 임대차계약이라면 최초 계약서를 가지고 은행에 경과조치 적용 여부부터 확인해 보세요.

그다음 은행연합회에서 은행별 주택담보대출 금리를 비교하고 최소 2~3개 은행에서 실제 한도와 적용금리를 받아보는 것이 좋습니다.

주택가격이 6억원 이하라면 시중은행만 보지 말고 보금자리론의 임차보증금 반환용도도 함께 비교해 보시기 바랍니다.

이 글의 대출 규제와 은행별 금리는 변경될 수 있으므로 실제 신청 전 금융회사와 한국주택금융공사에서 최신 기준을 다시 확인하세요.