전세보증금 반환보증 가입 바로가기, 보증보험·보증서 발급(2026)

전세보증금 반환보증은 집주인이 전세계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 상품입니다. 세입자가 직접 가입하며 집주인의 별도 동의는 필요하지 않습니다. HUG 기준 전세보증금은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하가 기본이고, 주택가격과 선순위채권을 따져 보증한도를 계산합니다.

반환보증, 보증보험, 보증서는 같은 말일까

검색하다 보면 전세보증금 반환보증, 전세보증보험, 보증서 발급이라는 표현이 함께 나와 헷갈리기 쉽습니다.

정리하면 의미가 조금씩 다릅니다.

• 전세보증금반환보증: HUG가 현재 사용하는 정식 상품명
• 전세보증보험: HUG·HF·SGI의 보증상품을 통틀어 흔히 부르는 표현
• 보증서: 심사를 통과하고 보증료를 낸 뒤 발급되는 가입 증명서

중요한 것은 신청만 했다고 바로 보장되는 것이 아니라는 점입니다.

서류심사와 보증료 납부를 거쳐 보증서가 발급돼야 가입 절차가 완료됩니다.

보증기관 3곳 비교

전세보증금 반환을 보장하는 기관은 대표적으로 HUG, HF, SGI서울보증이 있습니다.

구분	HUG 전세보증금반환보증	HF 전세지킴보증	SGI 전세금보장신용보험
운영기관	주택도시보증공사	한국주택금융공사	SGI서울보증
주요 신청창구	앱·간편결제·은행·지사	취급은행	지점·홈페이지
이용 특징	일반 세입자 접근성이 높음	HF 전세대출과 연계하기 편함	고액 전세 등 비교 가능
보증방식	조건 충족 시 반환보증	조건 충족 시 반환보증	보험 방식의 보증

처음 알아보는 분이라면 HUG 조건부터 확인한 뒤 가입이 어렵거나 다른 상품과 비교할 필요가 있을 때 HF와 SGI를 함께 보는 방식이 편합니다.

이 글에서는 가장 많이 이용하는 HUG 전세보증금반환보증을 기준으로 설명하겠습니다.

HUG 반환보증 가입 조건

2026년 10월 기준 기본 조건은 다음과 같습니다.

항목	기준
가입자	전세계약서상 임차인
대상 주택	아파트·연립·다세대·단독·다가구·주거용 오피스텔 등
보증금	수도권 7억원 이하·그 외 지역 5억원 이하
계약기간	원칙적으로 1년 이상
신청기한	전세계약기간의 1/2 경과 전
대항력	전입신고와 실제 점유 필요
보증한도	주택가격의 90%에서 선순위채권 차감
보증기간	보증서 발급일부터 계약 만료 후 1개월까지

주거용 오피스텔은 임대차계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 내용이 확인돼야 합니다.

근린생활시설 등 주거용으로 인정되지 않는 건물은 가입이 어려울 수 있습니다.

보증금과 집주인 대출 90% 기준

반환보증 가입 여부를 판단할 때 가장 중요한 숫자가 주택가격과 선순위채권입니다.

기본적으로 다음과 같이 계산합니다.

주택가격 × 90% − 선순위채권

이 금액 안에서 보증한도를 판단합니다.

예를 들어 주택가격이 4억원이고 선순위 근저당이 5천만원이라면 단순 계산은 다음과 같습니다.

4억원 × 90% = 3억6천만원

3억6천만원 − 5천만원 = 3억1천만원

따라서 다른 조건을 충족한다면 최대 3억1천만원 범위에서 보증 가능 여부를 확인하게 됩니다.

빌라는 왜 공시가격 126%를 보나

연립·다세대주택은 거래가 적어 아파트처럼 시세를 확인하기 어려운 경우가 많습니다.

공시가격을 주택가격 산정에 사용하는 경우 공시가격에 일정 비율을 적용한 뒤 다시 담보인정비율을 적용합니다.

그래서 빌라 전세를 알아볼 때 흔히 말하는 ‘공시가격 126%’라는 숫자가 나옵니다.

예를 들어 공시가격이 2억원이라면 단순 계산상 2억5,200만원 수준이 중요한 기준이 됩니다.

사례	주택가격	선순위채권	보증금	단순 판단
아파트	4억원	5천만원	3억원	한도 3.1억원으로 가능 범위
빌라	공시가격 2억원	없음	2억6천만원	기준금액 초과 가능
빌라	공시가격 2억원	없음	2억4천만원	기준금액 이내 가능

실제 심사에서는 적용 가능한 주택가격 산정방법과 다른 권리관계까지 확인하므로 위 계산만으로 가입 여부가 확정되는 것은 아닙니다.

반전세·월세가 있다면 6.5% 적용

보증부 월세계약은 계약서의 보증금만 보는 것이 아닙니다.

월세를 전세보증금으로 환산한 금액을 더해서 수도권 7억원, 지방 5억원 기준을 판단합니다.

2026년 7월 1일 이후 신규 신청과 보증금액이 증가하는 갱신보증에는 전월세전환율 6.5%가 적용됩니다.

계산식은 다음과 같습니다.

전세보증금 + 월세 × 12 ÷ 6.5%

따라서 보증금 자체는 기준보다 낮더라도 월세가 많다면 환산한 전세보증금이 가입 상한을 넘을 수 있습니다.

신청기한, 절반을 넘기면 어렵습니다

반환보증은 계약기간 중 아무 때나 가입할 수 있는 상품이 아닙니다.

신규 전세계약은 잔금지급일과 전입신고일 가운데 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.

갱신계약은 갱신 전 전세계약기간 만료일 1개월 전부터 갱신된 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청할 수 있습니다.

2년 계약이라면 대략 계약기간 1년이 지나기 전에 신청해야 한다고 생각하면 쉽습니다.

다만 서류 보완이나 심사에 시간이 걸릴 수 있으므로 계약기간 절반까지 기다리기보다 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 가능한 한 일찍 가입 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환보증 가입 바로가기

HUG 반환보증은 모바일과 방문 신청을 모두 지원합니다.

대표적인 신청 방법은 다음과 같습니다.

• HUG 안심전세앱
• 네이버페이
• 카카오페이
• 토스
• HUG 지사
• HUG 위탁은행

모바일 신청이 어렵다면 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 기업은행 등 HUG 위탁금융기관에서 상담할 수 있습니다.

안심전세앱 신청 순서

모바일로 신청하는 과정은 어렵지 않습니다.

1. 본인인증
2. 전세계약 주소·보증금·기간 입력
3. 임대차계약서와 필요서류 제출
4. 보증 가능 여부 심사
5. 보증료 결제
6. 보증서 발급
7. 가입 완료

서류를 제출한 뒤 보증금지 대상 여부와 주택가격, 선순위채권 등을 심사합니다.

심사를 통과하고 보증료를 낸 뒤 보증서 발급일 기준으로 다시 심사사항을 확인하고 보증서가 발급됩니다.

준비 서류

모바일 신청 기준으로 기본적으로 준비할 서류는 다음과 같습니다.

• 확정일자가 있는 임대차계약서
• 갱신계약이라면 최초 임대차계약서
• 전입세대확인서
• 전세보증금 지급 증빙
• 주민등록등본

보증금 지급 증빙은 계좌이체내역, 무통장입금증, 임대인이나 공인중개사가 발급한 영수증 등을 활용할 수 있습니다.

제출서류는 최근 1개월 이내 발급분을 요구하는 경우가 있으므로 너무 일찍 준비하지 않는 것이 좋습니다.

전입세대확인서는 미리 챙기세요

전입세대확인서는 반환보증을 신청하면서 빠뜨리기 쉬운 서류입니다.

온라인으로 모든 절차가 끝나는 서류가 아니기 때문에 주민센터 등 발급기관을 방문해야 하는 경우가 있습니다.

특히 지번주소와 도로명주소 기준 자료를 모두 요구할 수 있으므로 HUG 신청화면에서 필요한 범위를 먼저 확인하고 발급받는 것이 좋습니다.

보증료는 얼마나 나올까

HUG 임차인용 반환보증의 보증료율은 주택 유형, 보증금, 부채비율 등에 따라 달라집니다.

HUG 공식 안내 기준으로 임차인용 보증료율은 연 0.097~0.211% 범위에서 달라질 수 있습니다.

계산 방법은 다음과 같습니다.

보증금액 × 보증료율 × 보증기간 ÷ 365

예를 들어 보증금액이 2억원이고 연 0.13%를 적용해 2년간 가입한다고 단순 계산하면 약 52만원입니다.

보증금액	가정 요율	기간	단순 계산 보증료
2억원	연 0.13%	2년	약 52만원
3억원	연 0.15%	2년	약 90만원

실제 보증료율은 심사 결과에 따라 달라집니다.

모바일 신청이나 보증료 납부방법 등에 따라 할인 조건이 적용될 수 있으므로 결제 전에 최종 금액을 확인하세요.

보증료 지원 대상이라면 지자체나 정부의 전세보증금 반환보증 보증료 지원사업도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

보증서 발급·출력 방법

반환보증은 보증서를 발급받아야 최종적으로 가입이 완료됩니다.

이미 보증을 가입했는데 보증서를 다시 확인하거나 출력해야 한다면 HUG 인터넷보증을 이용할 수 있습니다.

보증서 발급일에는 심사사항을 다시 확인하기 때문에 신청 후 보증서가 나오기 전까지 주택 권리관계가 달라지면 최종 발급에 영향을 줄 수 있습니다.

보증서를 발급받았다면 계약서와 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.

전세보증금 일부만 가입할 수 있을까

HUG 임차인용 전세보증금반환보증은 보증한도 안에서 전세보증금 전부 또는 일부를 신청할 수 있습니다.

예를 들어 전세보증금이 3억원이라고 해서 반드시 3억원 전체를 보증금액으로 정해야 하는 것은 아닙니다.

다만 일부만 가입했다가 보증사고가 발생하고 주택 처분금액이 전세보증금보다 적으면 보증에 가입하지 않은 금액은 임차인이 손실을 부담할 수 있습니다.

따라서 단순히 보증료를 줄이기 위해 보증금액을 지나치게 낮추는 것은 신중하게 판단해야 합니다.

또한 전세보증금 반환채권이 금융기관 등에 담보로 제공된 경우에는 전액 가입이 필요한 경우가 있으므로 전세대출을 이용하고 있다면 대출은행과 HUG에 함께 확인하는 것이 좋습니다.

HF 전세지킴보증은 일부 가입이 안 됩니다

HUG와 달리 HF 일반 전세지킴보증은 보증한도 안에서 임대차계약서상 보증금 전액을 보증하는 방식입니다.

보증금 일부만 선택해서 가입할 수 없습니다.

따라서 HUG와 HF를 비교할 때 단순히 보증료뿐 아니라 보증금액을 어떻게 설정할 수 있는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.

가입이 거절되는 대표적인 경우

조건이 맞는 것처럼 보여도 다음과 같은 사유가 있으면 가입이 어려울 수 있습니다.

• 보증한도보다 전세보증금이 큰 경우
• 신청기한을 이미 넘긴 경우
• 선순위채권이 허용기준을 넘는 경우
• 위반건축물이나 근린생활시설인 경우
• 전세보증금 반환채권에 권리침해가 있는 경우
• 다른 세대 전입 문제로 보증요건을 충족하지 못하는 경우
• 임대인이 보증금지 대상에 해당하는 경우

특히 빌라와 다가구주택은 다른 임차인의 보증금이나 선순위채권까지 영향을 줄 수 있어 아파트보다 확인할 사항이 많습니다.

계약 전에 가입 가능 여부부터 확인

반환보증은 계약 후 가입하는 제도지만 가장 안전한 방법은 계약 전에 가입 가능한 주택인지 먼저 확인하는 것입니다.

계약 전에 최소한 다음 사항을 확인해 보세요.

1. 주택가격
2. 등기부등본의 근저당
3. 전세보증금과 선순위채권
4. 위반건축물 여부
5. 임대인의 보증 제한 여부
6. 반환보증 가입 가능 여부

집을 계약한 뒤 반환보증이 거절되면 해결하기 훨씬 어려워집니다.

가능하면 전세계약서 특약에도 반환보증 가입 불가 시 계약 해제나 계약금 반환에 관한 내용을 명확하게 정해 두는 것이 좋습니다.

집주인이 바뀌거나 계약을 갱신했다면

보증기간 중 집주인이 바뀌었다면 임대인 변경 절차를 확인해야 합니다.

전세계약을 갱신하면서 보증금이나 계약기간이 달라졌다면 보증도 그대로 두지 말고 갱신 신청 여부를 확인하세요.

특히 집값이 떨어졌거나 집주인의 선순위대출이 늘었다면 이전에는 가입됐던 집도 갱신심사에서 결과가 달라질 수 있습니다.

집주인이 보증금을 못 돌려준다면

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 단순히 보증에 가입했다는 이유만으로 자동 입금되는 것은 아닙니다.

계약 해지나 종료 사실을 증명하고 HUG가 정한 절차에 따라 보증이행을 청구해야 합니다.

따라서 계약 만료가 다가오는데 집주인이 반환 날짜를 미루거나 새로운 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다고 한다면 보증이행 청구 조건과 필요한 절차를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

집주인 동의가 있어야 가입할 수 있나요?

별도의 집주인 동의를 받아야 가입하는 상품은 아닙니다.

임차인이 가입조건을 갖추고 직접 신청할 수 있습니다.

전세대출을 받아도 가입할 수 있나요?

가능한 경우가 많지만 전세대출의 보증기관이나 반환채권에 설정된 권리에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 반환채권에 질권이나 채권양도 등이 설정돼 있다면 가입방식이 달라질 수 있으므로 대출받은 은행에 확인하는 것이 좋습니다.

계약기간 절반이 지났는데 가입할 수 있나요?

일반적인 HUG 반환보증은 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.

따라서 기한을 넘겼다면 일반 가입이 어려울 수 있습니다.

보증금 일부만 가입할 수 있나요?

HUG 임차인용 반환보증은 보증한도 안에서 전부 또는 일부를 가입할 수 있습니다.

다만 일부만 가입하면 보증사고 때 가입하지 않은 금액은 보호받지 못할 수 있으므로 주의해야 합니다.

HF 전세지킴보증은 보증금 일부 가입이 불가능하고 보증금 전액을 보증받아야 합니다.

보증서를 잃어버렸다면 어떻게 하나요?

HUG 인터넷보증에서 보증서 발급과 확인이 가능합니다.

모바일로 가입했다면 이용한 앱의 보증내역 메뉴도 함께 확인해 보세요.

중간에 이사하면 보증료를 돌려받을 수 있나요?

보증기간이 끝나기 전에 정상적으로 보증을 해지할 수 있는 상황이라면 남은 기간에 대한 보증료 정산 여부를 확인할 수 있습니다.

실제 환급금은 가입경로와 보증상태에 따라 달라질 수 있으므로 HUG에서 확인하는 것이 정확합니다.

마무리

전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서 세입자의 큰돈을 지켜주는 안전장치입니다.

하지만 전세계약을 했다고 자동으로 보호받는 것은 아닙니다.

전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하인지 확인하고 주택가격과 선순위채권을 따져 보증한도를 계산해야 합니다.

무엇보다 계약기간 절반이라는 신청기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

전입신고와 확정일자를 갖췄다면 HUG 안심전세앱이나 네이버페이, 카카오페이, 토스, 위탁은행 등을 통해 가입 가능 여부를 확인하고 보증서 발급까지 완료해 두세요.

반대로 집주인 입장에서 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 상황이라면 「전세보증금 반환대출 조건·한도, 은행별 금리 바로가기(2026)」 글에서 반환대출 한도와 금리 비교 방법을 함께 확인할 수 있습니다.

이 글의 보증조건과 보증료율, 신청방법은 변경될 수 있으므로 실제 가입 전 HUG 공식 신청화면에서 최신 기준을 다시 확인하세요.