전세보증금 반환소송 기간·셀프 소송, 변호사 상담 바로가기

전세보증금을 돌려받지 못했는데 집주인이 반환 의무 자체를 다투지 않는다면 지급명령을 먼저 검토할 수 있습니다. 반대로 원상복구비나 계약 종료 여부처럼 다툼이 있다면 처음부터 전세보증금 반환소송으로 진행하는 편이 시간을 줄일 수 있습니다. 집주인이 잠적했거나 경매·가압류 등 권리관계가 복잡하다면 대한법률구조공단 132 무료상담부터 받아보는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환소송, 언제 시작해야 할까

전세계약이 끝났는데 집주인이 “다음 세입자가 들어와야 준다”는 말만 반복한다면 계속 기다리는 것만이 해결책은 아닙니다.

새집 잔금이나 이사 일정이 잡혀 있는데 보증금이 묶이면 생활 전체에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

보통 다음과 같은 상황에서 법적 절차를 검토하게 됩니다.

• 계약이 끝났는데도 반환 날짜를 알려주지 않는 경우
• 집주인이 연락을 피하는 경우
• “돈이 없다”, “새 세입자가 들어와야 준다”고 하는 경우
• 원상복구비나 관리비를 이유로 과도하게 공제하려는 경우
• 보증금 일부만 돌려주고 나머지를 지급하지 않는 경우
• 반환보증에 가입하지 않아 보증기관에 청구하기 어려운 경우

다만 바로 소장을 제출하기 전에 먼저 준비해야 할 절차가 있습니다.

소송 전에 해둘 준비 3가지

1. 내용증명 보내기

내용증명은 전세보증금 반환소송의 필수조건은 아닙니다.

하지만 계약 종료 사실과 반환 요구 시점을 증명하는 데 도움이 됩니다.

내용에는 다음 정도를 적으면 됩니다.

• 임대차 목적물 주소
• 계약 종료일
• 돌려받아야 할 보증금
• 반환을 요구하는 날짜
• 반환받을 계좌
• 미지급 시 법적 절차를 진행한다는 내용

문자나 카카오톡으로 집주인과 나눈 대화도 함께 보관하세요.

2. 이사해야 한다면 임차권등기명령

보증금을 받지 않은 상태에서 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 확인하는 것이 중요합니다.

그냥 전출해 버리면 기존에 갖고 있던 대항력이나 우선변제권에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

2023년 7월 19일부터는 주택 임차권등기명령의 경우 집주인에게 결정문이 송달되기 전이라도 법원이 임차권등기를 촉탁할 수 있도록 절차가 개선됐습니다.

다만 실제로 이사하고 전입신고를 옮기기 전에는 등기부등본에서 임차권등기가 완료됐는지 직접 확인하는 것이 안전합니다.

3. 증거자료 정리

자료	확인하는 내용
임대차계약서	보증금·계약기간
갱신계약서	연장된 계약기간
보증금 이체내역	실제 지급 사실
내용증명	반환 요구 시점
문자·카카오톡	반환 거부·지연 내용
주민등록 관련 자료	전입 사실
확정일자 자료	우선변제권 확인
등기부등본	근저당·압류·경매 확인

원상복구비 분쟁이 예상된다면 입주 당시와 퇴거 당시 사진·영상도 보관해 두는 것이 좋습니다.

지급명령과 반환소송, 무엇으로 시작할까

같은 보증금 반환 문제라도 집주인이 다투는지 여부에 따라 방법이 달라질 수 있습니다.

구분	지급명령	소액사건	일반 반환소송
금액 제한	없음	3,000만원 이하	제한 없음
진행 방식	서류심사 중심	간이한 민사절차	일반 민사절차
법원 출석	원칙적으로 없음	변론 가능	변론 진행
상대방 대응	2주 이내 이의 가능	답변·변론	답변·변론
적합한 경우	채무 자체에 다툼이 적음	소액·쟁점 단순	금액·계약내용 분쟁

지급명령은 집주인에게 송달된 뒤 2주 안에 이의신청이 없으면 확정됩니다.

확정된 지급명령은 판결과 마찬가지로 강제집행에 사용할 수 있습니다.

반대로 집주인이 이의하면 일반 민사소송 절차로 넘어갑니다.

따라서 집주인이 이미 “수리비를 빼겠다”, “계약이 아직 안 끝났다”처럼 적극적으로 다투고 있다면 처음부터 소송으로 가는 편이 오히려 빠를 수 있습니다.

지급명령이 잘 맞는 경우

다음처럼 채무 자체에 큰 다툼이 없다면 지급명령부터 검토할 수 있습니다.

• 보증금 액수가 명확한 경우
• 계약 종료 사실을 서로 인정하는 경우
• 집주인이 돈이 없다는 이유로 지급만 미루는 경우
• 집주인 주소를 정확히 알고 있는 경우

반대로 집주인 주소를 알 수 없거나 송달을 계속 피한다면 지급명령이 지연될 수 있습니다.

이 경우에는 일반 민사소송과 공시송달 가능 여부를 함께 검토하는 것이 좋습니다.

보증금 3,000만원 이하는 소액사건

청구금액이 3,000만원을 넘지 않는 금전청구 사건은 소액사건 절차가 적용됩니다.

중요한 것은 전세계약서에 적힌 전체 보증금이 아니라 실제 소송으로 청구하는 금액입니다.

예를 들어 전세보증금이 2억원이었지만 집주인이 1억8,000만원을 돌려주고 2,000만원만 남았다면 미반환액 2,000만원을 청구하는 사건은 소액사건이 될 수 있습니다.

소액사건은 일반 민사사건보다 절차를 간이하고 신속하게 처리하기 위한 제도입니다.

전세보증금 반환소송 기간

소송기간은 법에서 몇 개월이라고 정해놓은 것이 아닙니다.

송달 속도, 집주인의 답변 여부, 쟁점의 복잡성, 법원 일정에 따라 크게 달라집니다.

아래 기간은 이해를 위한 일반적인 예시입니다.

절차	예상되는 흐름
지급명령	이의가 없으면 비교적 빠르게 확정
소액사건	수개월 정도 걸릴 수 있음
일반 반환소송	1심까지 수개월 이상 걸릴 수 있음
적극적인 다툼	6개월 이상 이어질 수 있음
항소	1심 이후 추가 기간 발생
강제집행·경매	별도 기간 필요

따라서 “지급명령은 무조건 1개월”, “반환소송은 반드시 6개월”처럼 단정하면 안 됩니다.

특히 소장이 집주인에게 송달되지 않으면 주소보정 때문에 초기 단계부터 시간이 길어질 수 있습니다.

셀프 소송, 혼자 할 수 있을까

전세보증금 반환소송은 반드시 변호사를 선임해야 하는 사건은 아닙니다.

대한민국 법원 전자소송을 이용하면 집에서 직접 소장을 작성하고 증거를 첨부해 제출할 수 있습니다.

특히 다음과 같은 경우라면 셀프소송을 검토할 만합니다.

• 계약 종료 사실에 다툼이 없음
• 미반환 보증금 액수가 명확함
• 임대차계약서와 입금내역이 있음
• 집주인도 지급 의무 자체는 인정함
• 단순히 돈이 없어 지급을 미루는 상황

반대로 계약 종료 여부나 원상복구비, 손해배상액을 두고 크게 다툰다면 전문가 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

전자소송 진행 순서

전자소송은 다음 순서로 진행할 수 있습니다.

1. 전자소송 사이트 회원가입
2. 민사 서류에서 소장 선택
3. 원고·피고 정보 입력
4. 청구취지 작성
5. 청구원인 작성
6. 임대차계약서 등 증거 첨부
7. 인지액·송달료 납부
8. 소장 제출
9. 상대방에게 소장 송달
10. 답변서 확인
11. 변론기일 진행
12. 판결

청구취지는 법원에 어떤 판결을 내려달라고 요구하는 부분입니다.

청구원인은 왜 집주인이 보증금을 지급해야 하는지를 계약일부터 현재까지 시간 순서대로 설명하는 부분입니다.

지연손해금도 함께 청구

전세보증금 반환소송에서는 원금뿐 아니라 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.

소송촉진 등에 관한 특례법상 금전 지급 판결에는 일정 요건을 충족하면 소장이나 이에 준하는 서면이 상대방에게 송달된 다음 날부터 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다.

다만 모든 기간에 무조건 연 12%가 적용되는 것은 아닙니다.

계약 종료일부터 소장 송달일까지의 지연이율과 소송 중 상대방의 항쟁이 정당한 경우 등은 적용기준이 달라질 수 있으므로 청구취지를 작성할 때 구간을 정확하게 나누는 것이 중요합니다.

셀프소송에서 지연손해금 부분이 어렵다면 법률상담을 받아보는 것도 좋습니다.

셀프소송 비용

직접 소송해도 비용이 전혀 들지 않는 것은 아닙니다.

대표적인 비용은 다음과 같습니다.

• 인지액
• 송달료
• 각종 증명서 발급비
• 필요한 경우 감정·사실조회 비용

전자소송으로 소장을 제출하면 종이소송보다 인지액이 10% 감경됩니다.

따라서 같은 청구금액이라면 전자소송이 비용 면에서도 조금 유리합니다.

지급명령 역시 정식 민사소송보다 인지 부담이 적습니다.

정확한 인지액과 송달료는 전자소송에서 청구금액과 당사자 수를 입력하면 계산할 수 있으므로 실제 접수 시 화면에서 다시 확인하는 것이 정확합니다.

승소하면 바로 돈을 받을까

판결에서 이겼다고 법원이 집주인의 계좌에서 자동으로 돈을 꺼내 지급해 주는 것은 아닙니다.

집주인이 판결대로 지급하지 않으면 별도의 강제집행이 필요합니다.

대표적인 집행 대상은 다음과 같습니다.

• 은행 예금
• 급여
• 부동산
• 임대보증금
• 기타 집주인 명의 재산

따라서 전세보증금 반환소송에서는 승소 가능성뿐 아니라 집주인에게 실제로 집행할 재산이 있는지도 중요합니다.

가압류를 먼저 검토할 상황

집주인이 부동산을 팔거나 예금을 빼돌릴 가능성이 걱정된다면 소송 전에 또는 소송과 함께 가압류를 검토할 수 있습니다.

가압류는 본안 판결이 나오기 전에 집주인의 재산을 임시로 묶어 두는 절차입니다.

다만 법원의 담보제공 명령이 나올 수 있고 어느 재산을 대상으로 해야 할지도 판단해야 합니다.

보증금이 크거나 이미 다른 채권자의 압류가 있는 상황이라면 변호사 상담을 받고 진행하는 편이 좋습니다.

변호사 상담이 필요한 경우

다음과 같은 경우에는 셀프소송 전에 최소한 상담부터 받아보는 것을 권합니다.

• 집주인이 잠적해 주소를 모르는 경우
• 집주인이 원상복구비나 손해배상액을 크게 주장하는 경우
• 집에 이미 경매가 진행 중인 경우
• 선순위 근저당이나 다른 세입자가 많은 경우
• 임대인이 법인인 경우
• 여러 세입자의 보증금을 동시에 반환하지 못하는 경우
• 부동산·예금 가압류까지 필요한 경우
• 판결 후 강제집행까지 예상되는 경우

소송에서 이기는 것과 실제 돈을 돌려받는 것은 별개의 문제이기 때문입니다.

대한법률구조공단 무료상담

처음부터 변호사를 선임하는 것이 부담스럽다면 대한법률구조공단 상담부터 이용할 수 있습니다.

전화상담은 국번 없이 132입니다.

중위소득 125% 이하이면서 사건 유형별 구조대상 요건을 충족하면 공단의 법률구조를 받을 수 있고, 심사를 거쳐 소송대리까지 지원받을 수 있습니다.

단순히 중위소득 125% 이하라는 이유만으로 모든 사건에서 무료 변호사가 자동 배정되는 것은 아니므로 구조대상 여부를 함께 확인해야 합니다.

주택임대차분쟁조정도 확인

소송까지 가기 전에 합의 가능성이 남아 있다면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하는 방법도 있습니다.

보증금 반환, 수리비, 계약 종료 등 임대차와 관련한 분쟁을 조정하는 제도입니다.

상대방이 조정에 응할 가능성이 있다면 정식 소송보다 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

반대로 집주인이 연락을 끊었거나 합의 의사가 전혀 없다면 지급명령이나 반환소송이 더 현실적일 수 있습니다.

반환보증에 가입했다면 소송 전에 확인

HUG나 HF 전세보증금 반환보증에 가입했다면 개인적으로 집주인을 상대로 소송부터 시작하기보다 보증이행 청구가 가능한지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

조건을 충족하면 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급한 뒤 집주인에게 구상하는 구조이기 때문입니다.

반환보증 가입 여부와 보증서 발급 방법은 「전세보증금 반환보증 가입 바로가기, 보증보험·보증서 발급(2026)」 글에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전세보증금 반환소송은 보통 얼마나 걸리나요?

정해진 기간은 없습니다.

상대방에게 송달이 잘 되고 다툼이 적다면 비교적 빨리 끝날 수 있지만, 원상복구비나 계약 종료 여부를 다투고 변론기일이 여러 번 잡히면 6개월 이상 걸릴 수 있습니다.

항소까지 이어지면 더 길어집니다.

지급명령은 얼마나 걸리나요?

집주인에게 지급명령이 정상적으로 송달되고 2주 동안 이의하지 않으면 비교적 빠르게 확정될 수 있습니다.

다만 송달이 되지 않거나 집주인이 이의신청하면 기간이 길어질 수 있습니다.

셀프소송으로 진행해도 되나요?

가능합니다.

계약 종료와 보증금 액수가 명확하고 서류가 잘 갖춰져 있다면 전자소송을 통해 직접 진행할 수 있습니다.

쟁점이 복잡하다면 상담을 받은 뒤 결정하는 것이 좋습니다.

보증금 3,000만원 이하면 무조건 빨리 끝나나요?

3,000만원 이하라면 소액사건 절차가 적용되지만 사건이 무조건 짧은 기간 안에 끝난다는 의미는 아닙니다.

상대방 대응과 송달, 쟁점에 따라 기간은 달라집니다.

집주인이 돈이 없으면 소송해도 의미가 없나요?

판결을 받아두는 의미는 있습니다.

다만 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 예금이나 부동산 등을 찾아 강제집행해야 할 수 있습니다.

집주인의 재산상태가 좋지 않다면 소송 전 가압류 필요성도 함께 검토하세요.

보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해도 되나요?

임차권등기명령을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

임차권등기가 실제 등기부에 기재됐는지 확인한 뒤 이사와 전입신고 변경을 진행하는 편이 안전합니다.

마무리

전세보증금을 돌려받는 방법은 집주인의 대응에 따라 달라집니다.

보증금 반환 의무 자체에 다툼이 없다면 지급명령을 먼저 검토할 수 있고, 원상복구비나 계약 종료 여부를 다투고 있다면 처음부터 반환소송으로 진행하는 편이 나을 수 있습니다.

보증금 3,000만원 이하라면 소액사건 절차가 적용될 수 있고, 전자소송을 이용하면 인지액도 종이접수보다 10% 줄어듭니다.

다만 집주인이 잠적했거나 이미 경매가 진행되고 있고 선순위채권까지 복잡하다면 셀프로 시작하기보다 대한법률구조공단 132에서 상담받아 지급명령, 반환소송, 가압류 중 어떤 절차가 필요한지 먼저 정리해 보세요.

아직 계약기간이 남아 있거나 다음 전세를 준비하고 있다면 「전세보증금 반환보증 가입 바로가기, 보증보험·보증서 발급(2026)」 글에서 보증 가입 조건과 보증서 발급 절차도 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.

이 글의 실제 소송기간과 지연손해금, 소송비용, 강제집행 방법은 사건별 계약 내용과 집주인의 대응에 따라 달라질 수 있습니다.