전세보증금 반환확약서 작성 바로가기

전세보증금 반환확약서는 전세대출을 받을 때 집주인이 계약 종료 후 보증금 중 대출금 해당액을 세입자가 아닌 은행이나 기관에 직접 반환하겠다고 확인하는 문서입니다. 모든 전세대출에서 쓰는 것은 아니며 은행·보증기관·대출방식에 따라 반환확약서 대신 질권설정이나 채권양도 방식이 사용될 수 있습니다. 따라서 인터넷 양식을 먼저 작성하기보다 대출받을 은행에서 지정 서식을 받아 작성하는 것이 가장 안전합니다.

전세보증금 반환확약서란

전세대출을 받으면 세입자는 집주인에게 전세보증금을 지급하고, 계약이 끝나면 그 돈을 다시 돌려받게 됩니다.

세입자가 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리를 임차보증금 반환채권이라고 합니다.

은행 입장에서는 전세대출 만기 때 이 반환채권이 대출상환 재원이 될 수 있습니다.

그래서 일부 전세대출에서는 집주인에게 다음과 같은 취지의 확인을 받습니다.

“임대차계약이 끝나 보증금을 반환할 때 대출금에 해당하는 금액은 세입자가 아니라 대출 금융기관에 직접 지급하겠습니다.”

이 내용을 은행이나 기관이 정한 문서로 작성한 것이 임차보증금 반환확약서 또는 전세보증금 반환확약서입니다.

이름은 은행마다 조금씩 다릅니다

금융회사나 공공기관에 따라 서류 이름은 달라질 수 있습니다.

• 임차보증금 반환확약서
• 임대차보증금 반환확약서
• 전세보증금 반환확약서
• 임대인 확약서
• 임차보증금 반환 관련 확인서

이름보다 중요한 것은 어떤 전세대출에서 어떤 채권보전 방식을 요구하는지입니다.

은행에서 반환확약서를 요구했다면 해당 은행이 제공한 양식을 그대로 사용하는 것이 좋습니다.

반환확약서는 언제 필요한가

모든 전세대출에서 반환확약서를 작성하는 것은 아닙니다.

대출상품에 따라 다음과 같이 달라질 수 있습니다.

상황	주로 사용하는 방식
일부 은행 전세자금대출	반환확약서·질권설정 등
HF 보증부 전세대출	채권양도 등 채권보전조치 가능
HUG 보증부 전세대출	상품별 보증·채권보전 방식 적용
일부 버팀목 전세대출	은행·보증방식에 따라 확약서 요구 가능
공공임대·전세임대	기관이 정한 반환 관련 확인서 사용 가능

따라서 “전세대출을 받으니 반환확약서부터 출력해야겠다”고 생각할 필요는 없습니다.

대출 상담을 받은 뒤 은행에서 요구하는 서류 목록에 반환확약서가 있을 때 작성하는 것이 순서입니다.

질권설정·채권양도와 무엇이 다른가

전세대출을 알아보다 보면 반환확약서 외에도 질권설정, 채권양도라는 용어가 자주 나옵니다.

세 가지는 같은 문서가 아닙니다.

구분	반환확약서	질권설정	채권양도
기본 의미	집주인의 반환 약속	반환채권을 담보로 설정	반환받을 권리를 이전
주체	임대인·임차인·금융기관	임차인·금융기관	임차인·금융기관
집주인	서명·확인 요구 가능	통지·승낙 필요 가능	통지 등 절차 필요
목적	대출금 직접 반환 확인	대출채권 확보	반환채권 확보
등기부 표시	일반적으로 없음	일반적으로 없음	일반적으로 없음

HF 전세자금보증도 상품에 따라 채권양도 등 채권보전조치를 활용합니다.

즉 반환확약서는 질권설정이나 채권양도와 같은 개념이 아니라, 상품에 따라 별도로 사용되는 확인·약정 문서라고 이해하는 것이 좋습니다.

반환확약서에 들어가는 내용

은행별 양식은 조금씩 다르지만 기본적으로 다음 내용을 확인합니다.

임대차계약 내용

• 임대주택 주소
• 임대차보증금
• 임대차계약기간
• 임대인 이름
• 임차인 이름
• 전세대출 금액
• 대출 금융기관

임대인 확인사항

• 계약 종료 시 대출금 해당액을 금융기관에 직접 반환
• 보증금 반환채권과 관련된 권리침해 여부 확인
• 압류·가압류 등 변동사항이 생긴 경우 통지
• 금융기관의 사실확인에 협조

임차인 확인사항

• 집주인이 대출금 부분을 금융기관에 직접 반환하는 데 동의
• 은행의 채권보전 절차에 협조
• 대출상환 후 남는 보증금을 본인이 받는 데 동의

실제 문구는 임의로 바꾸지 말고 은행 양식을 그대로 사용하는 것이 좋습니다.

반환확약서 작성 순서

절차는 어렵지 않습니다.

1. 전세대출 상담을 먼저 받습니다.
2. 은행에 반환확약서가 필요한 상품인지 확인합니다.
3. 은행 지정 양식을 받습니다.
4. 임대차계약서를 보면서 주소·보증금·기간을 작성합니다.
5. 임대인 확인란에 집주인이 직접 작성·서명합니다.
6. 임차인 확인란에 세입자가 서명합니다.
7. 필요한 신분확인 서류와 함께 은행에 제출합니다.
8. 은행이 임대인에게 전화 등으로 사실을 확인할 수 있습니다.

계약 전에 전세대출을 받을 예정이라면 공인중개사와 집주인에게 반환확약서 등 대출 관련 서류 협조가 필요할 수 있다는 점을 미리 이야기해 두는 것이 좋습니다.

은행 양식을 꼭 사용하세요

인터넷에서 반환확약서 양식을 검색하면 다양한 문서가 나옵니다.

하지만 전세대출용이라면 직접 만든 문서보다 은행이 지정한 양식을 사용해야 합니다.

은행마다 확인하려는 내용과 채권보전 방식이 다르기 때문입니다.

다른 은행 양식을 가져가거나 인터넷에서 임의로 만든 문서를 작성해도 해당 은행이 다시 자사 양식으로 받아오라고 할 수 있습니다.

가장 빠른 방법은 대출 상담 때 이렇게 물어보는 것입니다.

“이 상품은 임차보증금 반환확약서가 필요한가요? 필요하다면 은행 양식을 받을 수 있을까요?”

서명·도장은 어떻게 해야 하나

임대인 본인이 직접 작성하고 서명 또는 날인하는 것이 기본입니다.

은행에서는 임대차계약서상의 임대인과 확약서 작성자가 같은 사람인지 확인합니다.

따라서 다음 내용을 확인해 두세요.

• 임대차계약서상 임대인과 등기부 소유자가 같은지
• 공동소유라면 추가 확인이나 공동서명이 필요한지
• 임대인이 직접 작성했는지
• 계약서와 확약서의 인적사항이 일치하는지
• 대리인이 작성한다면 위임서류가 필요한지

은행에 따라 계약서에 사용한 도장이나 서명과 동일한 방식으로 작성하도록 요구할 수 있으므로 서명하기 전에 취급은행 기준을 확인하는 것이 가장 안전합니다.

공동명의 집은 더 확인해야 합니다

주택 소유자가 한 명이 아니라 두 명 이상이라면 한 사람의 서명만으로 끝나지 않을 수 있습니다.

예를 들어 부부 공동명의 주택이라면 은행이 공동소유자 모두의 동의 또는 확인을 요구할 수 있습니다.

따라서 계약서에는 한 명만 임대인으로 적혀 있더라도 등기사항전부증명서를 확인해 실제 소유자를 먼저 파악하세요.

공동명의라면 대출심사 전에 은행에 필요한 서명 범위를 물어보는 것이 좋습니다.

압류·가압류가 있으면 왜 문제인가

전세대출에서 은행과 보증기관은 임차보증금 반환채권이 안전하게 확보될 수 있는지 확인합니다.

특히 보증금에 대해 이미 다른 금융기관의 담보권이 설정돼 있거나 압류·가압류, 전부·추심명령, 채권양도 등이 있으면 새로운 보증이나 대출이 제한될 수 있습니다.

HF 전세지킴보증도 보증대상 임차보증금에 압류·가압류, 전부·추심명령, 채권양도, 금융기관 담보제공 등 제3자의 권리침해가 없어야 한다고 안내하고 있습니다.

따라서 대출을 신청하기 전에 현재 보증금 반환채권에 이미 다른 권리가 설정돼 있는지도 확인해야 합니다.

반환확약서를 쓰면 집주인에게 빚이 생기나

반환확약서 자체 때문에 집주인이 새로운 돈을 빌리는 것은 아닙니다.

집주인은 원래 전세계약이 종료되면 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다.

반환확약서는 그 가운데 대출금에 해당하는 부분을 은행에 직접 지급하기로 확인하는 것입니다.

예를 들어 보증금이 1억5천만원이고 은행 전세대출이 1억원이라면 계약 종료 시 자금 흐름은 다음과 같이 될 수 있습니다.

집주인 → 은행: 1억원

집주인 → 세입자: 나머지 5천만원

실제 지급방법은 상품의 채권보전 방식과 은행 약정에 따라 달라질 수 있습니다.

반환확약서가 등기부에 표시되나요

일반적인 반환확약서 자체는 부동산 등기부에 근저당처럼 표시되는 서류가 아닙니다.

따라서 반환확약서를 작성했다고 해서 집주인 주택에 새로운 근저당권이 설정되는 것은 아닙니다.

다만 반환채권에 대한 질권설정이나 채권양도 등 별도의 채권보전 절차가 함께 진행될 수 있으므로 실제 대출 약정을 확인해야 합니다.

집주인이 서명을 거부하면

집주인이 처음 보는 서류라서 서명을 꺼리는 경우가 있습니다.

이때 반환확약서의 목적을 설명해 주는 것이 좋습니다.

핵심은 다음과 같습니다.

• 집주인이 추가 대출을 받는 서류가 아님
• 집주인이 돌려줄 보증금 총액이 늘어나는 것이 아님
• 계약 종료 시 보증금 일부의 지급계좌를 은행으로 정하는 절차
• 주택 등기부에 근저당을 설정하는 문서는 아님

그래도 집주인이 협조하지 않는다면 해당 반환확약서 방식으로는 대출 진행이 어려울 수 있습니다.

은행에 다른 보증방식이나 채권보전 방식으로 변경할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.

계약 전에 특약을 넣어두면 편합니다

대출이 반드시 필요한 세입자라면 계약 전에 집주인의 협조를 확보하는 것이 중요합니다.

임대차계약서 특약에 다음 취지의 내용을 넣어둘 수 있습니다.

임대인은 임차인의 전세자금대출 실행에 필요한 금융기관의 확인, 반환확약서 작성 등 합리적인 절차에 협조한다.

다만 실제 특약 문구는 계약 상황과 은행 요구사항에 따라 조정하는 것이 좋습니다.

전세대출이 나오지 않으면 계약 자체를 유지하기 어려운 상황이라면 대출 불승인 시 계약 처리방법도 공인중개사와 함께 명확하게 정해 두세요.

버팀목 전세대출에서도 필요한가

버팀목 전세자금대출도 대출 실행과 채권보전을 위해 은행 또는 보증기관의 관련 서류를 요구할 수 있습니다.

다만 모든 버팀목 대출에서 동일한 반환확약서를 사용하는 것은 아닙니다.

HUG 또는 HF 보증을 이용하는지, 은행에서 어떤 채권보전 방식을 적용하는지에 따라 서류가 달라질 수 있습니다.

따라서 버팀목을 신청한다면 기금e든든에서 자격심사를 받은 뒤 실제 대출을 취급하는 수탁은행에서 필요한 서류를 확인하는 것이 정확합니다.

아직 어떤 전세대출을 이용할지 결정하지 않았다면 「전세보증금 대출 금리·한도, 청년·LH 신청 바로가기(2026)」 글에서 일반 버팀목, 청년버팀목과 LH 전세임대를 먼저 비교해 보세요.

LH 전세임대도 반환 관련 서류가 있습니다

LH 청년 전세임대는 일반 은행 전세대출과 구조가 다릅니다.

LH가 집주인과 직접 전세계약을 체결하고 입주자에게 다시 임대하기 때문에 보증금 반환 관계도 LH 계약서와 관련 서류를 따릅니다.

따라서 LH 전세임대를 이용한다면 인터넷의 은행용 반환확약서를 임의로 작성하는 것이 아니라 LH에서 요구하는 계약서와 반환 관련 서식을 사용해야 합니다.

전세계약 종료 때 확인할 것

반환확약서가 작성된 전세대출은 계약 종료 시 보증금이 누구에게 지급돼야 하는지 다시 확인해야 합니다.

일반적으로 대출금에 해당하는 금액은 은행 또는 채권을 확보한 금융기관에 먼저 지급되고 나머지가 세입자에게 지급될 수 있습니다.

따라서 세입자가 보증금 전액을 먼저 받은 뒤 개인적으로 대출금을 갚아도 되는지 임의로 판단하면 안 됩니다.

만기 전에 대출은행에 반환계좌와 상환방법을 반드시 확인하세요.

반환보증과 반환확약서는 다릅니다

이름이 비슷하지만 반환보증과 반환확약서는 전혀 다른 제도입니다.

반환확약서는 전세대출의 대출금 회수를 위해 집주인에게 반환방법을 확인받는 문서입니다.

전세보증금 반환보증은 집주인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG나 HF 등이 세입자에게 대신 지급하는 보증상품입니다.

따라서 반환확약서를 작성했다고 해서 세입자의 전체 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.

보증금 미반환 위험까지 대비하려면 「전세보증금 반환보증 가입 바로가기, 보증보험·보증서 발급(2026)」 글에서 별도의 반환보증 가입 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

주의할 점

• 모든 전세대출에서 반환확약서를 요구하는 것은 아닙니다.
• 인터넷 임의 양식보다 대출은행의 지정 서식을 사용하세요.
• 임대차계약서의 임대인과 등기부 소유자가 같은지 확인하세요.
• 공동명의 주택은 모든 소유자의 확인이 필요한지 은행에 문의하세요.
• 보증금 반환채권에 기존 질권·채권양도 등이 있는지 확인하세요.
• 압류·가압류 등 권리침해가 있으면 대출이나 보증이 제한될 수 있습니다.
• 반환확약서와 전세보증금 반환보증은 다른 제도입니다.
• 계약 갱신이나 집주인 변경 시 새 확약서가 필요한지 은행에 확인하세요.
• 계약 종료 전 대출상환계좌와 보증금 지급방법을 다시 확인하세요.

자주 묻는 질문

반환확약서는 어디서 받을 수 있나요?

대출을 신청하는 은행이나 해당 기관에서 받는 것이 가장 정확합니다.

은행마다 서식과 요구내용이 다를 수 있으므로 인터넷에서 임의로 내려받은 양식을 먼저 작성하지 않는 것이 좋습니다.

꼭 은행에 가서 작성해야 하나요?

상품마다 다릅니다.

양식을 받아 임대인과 작성한 뒤 제출할 수도 있고 은행에서 임대인에게 사실확인 전화를 하는 방식도 있습니다.

대출 취급점에 작성방법을 먼저 확인하세요.

계약서와 같은 도장을 찍어야 하나요?

은행에서 계약서상의 서명·날인과 일치 여부를 확인할 수 있습니다.

따라서 다른 방식으로 작성하기 전에 해당 은행의 요구기준을 확인하는 것이 좋습니다.

반환확약서를 쓰면 집주인의 신용에 문제가 생기나요?

반환확약서 자체는 집주인이 새로운 돈을 빌리는 문서가 아닙니다.

일반적인 반환확약서가 주택 등기부에 근저당으로 표시되는 것도 아닙니다.

반환확약서를 작성하면 반환보증에 가입한 것인가요?

아닙니다.

반환확약서는 대출금 상환을 위한 반환방법 확인서이고, 전세보증금 반환보증은 세입자의 보증금 미반환 위험을 보장하는 별도의 상품입니다.

집주인이 끝까지 서명을 거부하면 어떻게 하나요?

해당 대출이 반환확약서를 필수로 요구한다면 대출 실행이 어려울 수 있습니다.

다른 보증기관이나 채권보전 방식으로 변경할 수 있는지 은행에 먼저 문의하고, 계약 전이라면 대출 관련 임대인 협조 여부를 반드시 확인하세요.

마무리

전세보증금 반환확약서는 집주인이 계약 종료 후 보증금 중 전세대출에 해당하는 금액을 금융기관에 직접 반환하겠다고 확인하는 문서입니다.

모든 전세대출에 공통으로 필요한 서류는 아니며 반환확약서, 질권설정, 채권양도 등 대출상품에 따라 채권보전 방법이 달라집니다.

따라서 가장 중요한 것은 인터넷 양식을 먼저 작성하는 것이 아니라 대출을 받을 은행에 반환확약서가 필요한지부터 확인하는 것입니다.

필요하다면 은행 지정 양식을 받아 계약서의 주소·보증금·기간을 정확히 작성하고 집주인의 서명이나 날인을 받아 제출하세요.

아직 전세대출 상품을 정하지 않았다면 「전세보증금 대출 금리·한도, 청년·LH 신청 바로가기(2026)」 글에서 일반 버팀목과 청년버팀목, LH 전세임대 조건을 먼저 비교해 보는 것이 좋습니다.

그리고 반환확약서는 대출금 회수를 위한 문서일 뿐 세입자의 전체 보증금을 보호하는 보험은 아닙니다. 전세보증금 미반환이 걱정된다면 「전세보증금 반환보증 가입 바로가기, 보증보험·보증서 발급(2026)」도 함께 확인하세요.

이 글에서의 반환확약서 사용 여부와 작성방법은 금융기관·보증기관·대출상품별로 다르므로 실제 작성 전 대출 취급은행의 최신 안내와 지정서식을 확인하세요.