전세보증금 반환, 반환대출·반환보증·반환소송 바로가기

• 전세보증금을 돌려받지 못했다면 계약 종료 확인 → 임차권등기명령 → 반환보증 이행청구 또는 지급명령·반환소송 순서로 대응합니다.
• 반환보증 가입자는 HUG 기준 계약 종료 후 1개월이 지나도 보증금을 못 받으면 보증사고로 보고 이행청구를 준비할 수 있습니다.
• 집주인이 반환할 돈이 부족하다면 반환대출, 보증보험이 없다면 분쟁조정·지급명령·반환소송 중 상황에 맞는 방법을 선택해야 합니다.

전세보증금 반환이 막혔을 때 먼저 알아둘 점

계약 만기가 다가오는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 줄 수 있다”고 한다면 무작정 기다리기보다 지금 어떤 절차를 준비해야 하는지부터 확인하는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환 문제는 크게 세 가지로 나뉩니다.

집주인이 돈이 부족한 경우에는 반환대출, 아직 계약 중인 세입자가 보증금을 보호하려는 경우에는 반환보증, 이미 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 경우에는 이행청구나 지급명령·반환소송을 확인해야 합니다.

내 상황 먼저 확인하기

내 상황	먼저 확인할 것	다음 단계
만기 전, 집주인이 반환자금이 부족함	반환 일정 확인	집주인 반환대출
반환보증 가입함	계약 종료 여부 확인	HUG·HF 이행청구
보증보험 미가입, 집주인 연락 가능	반환 요구·분쟁조정 검토	지급명령
집주인이 금액을 다툼	증거자료 정리	반환소송
집주인 연락두절	임차권등기명령	소송·가압류 검토
보증금 못 받은 채 이사해야 함	임차권등기 완료 확인	그다음 전출

무엇보다 세입자가 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 가장 먼저 확인해야 합니다.

전세보증금 반환 절차 한눈에 보기

일반적인 흐름은 다음과 같습니다.

1. 계약 종료 여부와 갱신거절 통보 확인
2. 집주인에게 보증금 반환 요구
3. 필요하면 내용증명 발송
4. 계약 종료 후 보증금 미반환 시 임차권등기명령 신청
5. 반환보증 가입자는 보증기관 이행청구
6. 반환보증이 없다면 분쟁조정·지급명령·반환소송 검토
7. 판결이나 지급명령 후에도 지급하지 않으면 강제집행

모든 절차를 반드시 차례대로 하나씩 끝내야 하는 것은 아닙니다.

집주인의 재산상태나 연락 여부에 따라 임차권등기와 소송 준비를 함께 진행할 수도 있습니다.

1단계 계약 종료 사실부터 확인

전세보증금을 돌려받으려면 우선 임대차계약이 정상적으로 끝났는지 확인해야 합니다.

계약 만료로 끝나는 경우라면 갱신하지 않겠다는 의사를 정해진 기간 안에 집주인에게 전달해 두는 것이 중요합니다.

특히 HUG 반환보증에 가입한 세입자는 보증이행을 청구할 때 계약 종료 사실을 증명해야 합니다.

계약 종료를 앞두고 있다면 문자나 카카오톡만 보내고 끝내기보다 상대방이 실제로 내용을 확인했는지 알 수 있도록 자료를 남겨 두는 것이 좋습니다.

2단계 내용증명으로 반환 요구 남기기

내용증명은 반드시 보내야만 반환소송을 할 수 있는 필수 절차는 아닙니다.

하지만 언제 계약이 끝났고 얼마의 보증금을 돌려달라고 요구했는지 증거로 남기는 데 도움이 됩니다.

보통 다음 내용을 포함합니다.

• 임대차주택 주소
• 계약 종료일
• 반환받을 보증금
• 보증금 반환 요구
• 지급받을 계좌
• 미반환 시 법적 절차를 검토한다는 내용

감정적인 표현을 길게 쓰기보다는 계약 사실과 반환 요구를 짧고 명확하게 적는 것이 좋습니다.

우체국 또는 인터넷우체국을 이용할 수 있습니다.

3단계 임차권등기명령 신청

계약이 종료됐는데도 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기가 완료되면 세입자가 다른 집으로 이사하고 전입신고를 옮기더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

신청할 수 있는 기본 조건은 두 가지입니다.

• 임대차가 종료됐을 것
• 보증금을 돌려받지 못했을 것

신청은 해당 주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군법원에서 할 수 있습니다.

전자소송을 통한 신청도 가능합니다.

임차권등기 완료 전에 먼저 이사하지 마세요

가장 많이 실수하는 부분입니다.

임차권등기명령을 신청했다고 바로 대항력이 보존되는 것으로 생각하고 먼저 전출하면 안 됩니다.

기존에 대항력과 우선변제권을 갖고 있었다면 실제 임차권등기가 완료된 것을 확인한 다음 이사하는 것이 안전합니다.

등기사항전부증명서를 다시 발급받아 임차권등기가 실제 기재됐는지 확인한 뒤 전입신고를 옮기는 것이 좋습니다.

반환보증 가입자라면 HUG 이행청구

HUG 전세보증금반환보증에 가입했다면 개인적으로 장기간 소송하기 전에 보증기관 이행청구가 가능한지 먼저 확인하세요.

HUG는 다음 두 상황을 대표적인 보증사고로 봅니다.

첫째, 전세계약이 종료된 뒤 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다.

둘째, 계약기간 중 집이 경매·공매로 넘어가 배당 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다.

첫 번째 경우라면 임차권등기명령 절차도 함께 진행해야 합니다.

HUG 이행청구 기한도 있습니다

보증사고가 발생했다고 아무 때나 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

HUG 약관상 보증사고가 발생하면 1개월 이내에 사고 내용을 서면으로 통지하고, 보증사고일부터 2개월 이내에 보증채무 이행을 청구해야 합니다.

따라서 계약이 끝난 뒤에는 날짜를 정확하게 관리하는 것이 중요합니다.

단계	HUG 기준
보증사고	계약 종료 후 1개월간 보증금 미반환
사고 통지	보증사고 발생 후 1개월 이내
이행청구	보증사고일부터 2개월 이내
HUG 이행	정상적인 이행청구 접수 후 1개월 이내

임차권등기명령 결정문을 제출하면 이행청구와 심사를 진행할 수 있는 경우가 있지만 실제 보증금을 받기 전까지는 임차권등기가 완료돼 있어야 합니다.

보증금을 받으려면 명도도 필요합니다

HUG가 보증금을 대신 지급하는 단계에서는 세입자가 해당 주택을 비워주는 명도 절차도 필요합니다.

따라서 새집 계약을 할 때는 “HUG가 정확히 몇 월 며칠에 지급한다”고 단정해 잔금일을 잡기보다 이행심사와 서류 보완 가능성까지 고려하는 것이 좋습니다.

반환보증 가입조건과 보증서 확인방법이 필요하다면 「전세보증금 반환보증 가입 바로가기, 보증보험·보증서 발급(2026)」 글에서 확인할 수 있습니다.

반환보증 보증료 지원도 확인

아직 계약 중이고 반환보증 가입을 준비하는 단계라면 보증료 지원사업도 함께 확인해 보세요.

2026년에는 일정 소득 이하 무주택 세입자가 HUG·HF·SGI 반환보증에 가입하고 납부한 보증료를 최대 40만원까지 지원받을 수 있습니다.

자세한 조건은 「전세보증금 반환보증 보증료 지원 신청 바로가기(2026)」 글에서 확인할 수 있습니다.

보증보험이 없다면 분쟁조정 검토

반환보증에 가입하지 않았고 집주인과 아직 연락이 된다면 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하는 방법도 있습니다.

보증금 반환, 원상복구비, 수선비 등 임대차와 관련한 분쟁을 소송 전에 조정해 볼 수 있습니다.

수수료는 조정목적 금액에 따라 달라집니다.

조정금액	수수료
1억원 미만	1만원
1억원 이상~3억원 미만	2만원
3억원 이상~5억원 미만	3만원
5억원 이상~10억원 미만	5만원
10억원 이상	10만원

다만 조정은 집주인 의사와 상관없이 강제로 진행되는 절차는 아닙니다.

상대방이 조정에 응하지 않겠다는 의사를 밝히면 조정이 성립하기 어렵기 때문에, 집주인이 연락을 끊었거나 협의 자체를 거부한다면 지급명령이나 반환소송이 더 현실적일 수 있습니다.

조정이 성립하려면 양쪽이 받아들여야 합니다

분쟁조정위원회가 일방적으로 집주인에게 보증금을 지급하라고 판결하는 구조는 아닙니다.

조정위원이 제시한 조정안을 임대인과 임차인이 모두 받아들이고 서명해야 조정이 성립합니다.

따라서 집주인이 협상할 의사가 있는 사건에서 활용하기 좋습니다.

집주인이 처음부터 반환 자체를 거부하거나 연락이 되지 않는다면 조정에 시간을 쓰기보다 법원 절차를 검토하는 편이 나을 수 있습니다.

지급명령이 잘 맞는 경우

집주인이 보증금을 돌려줘야 한다는 사실과 금액 자체는 인정하면서 단순히 돈이 없다는 이유로 지급을 미루고 있다면 지급명령을 검토할 수 있습니다.

지급명령은 서류 중심으로 진행됩니다.

집주인이 지급명령을 송달받은 뒤 2주 안에 이의하지 않으면 확정되고, 확정된 지급명령은 강제집행에 사용할 수 있습니다.

반대로 집주인이 이의하면 일반 민사소송으로 넘어갑니다.

처음부터 반환소송이 나을 때

다음과 같은 경우에는 지급명령을 거쳤다가 시간을 더 쓰기보다 처음부터 반환소송을 검토할 수 있습니다.

• 집주인이 보증금 액수를 다투는 경우
• 원상복구비를 과도하게 공제하려는 경우
• 계약 종료 여부를 다투는 경우
• 집주인 주소나 거주지가 불분명한 경우
• 다른 세입자와 채권자가 많은 경우
• 주택이 경매로 넘어갈 가능성이 있는 경우

전자소송을 이용하면 변호사 없이 직접 소장을 제출하는 것도 가능합니다.

지급명령과 소송기간, 셀프소송 방법은 「전세보증금 반환소송 기간·셀프 소송, 변호사 상담 바로가기」 글에서 확인할 수 있습니다.

집주인에게 반환할 돈이 없다면 반환대출

집주인 입장에서는 세입자에게 보증금을 반환해야 하지만 새 세입자가 구해지지 않아 돈이 부족할 수 있습니다.

이때 이용하는 것이 전세보증금 반환대출입니다.

은행에서는 전세퇴거자금대출이나 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 등의 이름으로 안내할 수 있습니다.

세입자가 받는 대출이 아니라 집주인이 자기 주택을 담보로 받는 대출이라는 점이 중요합니다.

반환대출은 보증금 전액이 자동으로 나오지 않습니다

반환해야 할 보증금이 3억원이라고 해서 반환대출도 3억원이 나오는 것은 아닙니다.

다음 기준을 함께 봅니다.

• 주택가격
• LTV
• 기존 주택담보대출
• 집주인의 소득
• DSR·DTI
• 주택 수
• 담보주택 지역
• 반환해야 할 실제 보증금

집주인이 반환자금을 마련하지 못하고 있다면 「전세보증금 반환대출 조건·한도, 은행별 금리 바로가기(2026)」 글에서 한도와 은행별 금리 비교방법을 확인할 수 있습니다.

반환대출에서 보금자리론도 확인할 수 있습니다

집주인이 보유한 주택가격과 소득·주택 수 등 조건을 충족한다면 보금자리론을 임차보증금 반환용도로 이용할 수 있는 경우도 있습니다.

따라서 일반 은행 반환대출 한도가 부족하거나 고정금리를 비교하려는 경우에는 「보금자리론 대출자격 조회, DSR 기준까지 확인(2026)」 글을 함께 확인할 수 있습니다.

실제 신청을 검토한다면 「보금자리론 대출 신청 방법, 한국주택금융공사 바로가기(2026)」로 이어서 확인하면 됩니다.

집주인이 반환 날짜를 약속했다면

집주인이 “○월 ○일까지 반드시 반환하겠다”고 약속했다면 문자나 말로만 남겨두기보다 금액과 지급날짜를 명확하게 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

다만 은행 전세대출에서 사용하는 ‘전세보증금 반환확약서’는 다른 문서입니다.

은행에서 말하는 반환확약서는 집주인이 계약 종료 후 전세대출에 해당하는 금액을 세입자가 아니라 은행에 직접 반환하겠다고 약속하는 대출 관련 서류입니다.

은행에서 이 서류를 요구한 경우에는 「전세보증금 반환확약서 작성 바로가기」 글에서 작성방법을 확인하면 됩니다.

집주인이 집을 팔아서 주겠다고 한다면

“집이 팔리면 보증금을 주겠다”는 말만 믿고 계속 기다리는 것은 주의해야 합니다.

언제 매매가 이뤄질지 알 수 없고, 집에 근저당이나 압류가 많다면 매매대금으로도 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

다음 사항을 확인하세요.

• 등기부등본 근저당
• 압류·가압류
• 경매개시 여부
• 선순위 권리
• 전입신고
• 확정일자

권리관계가 복잡하다면 법률상담을 받아 회수 가능성과 가압류 필요성을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

판결에서 이겨도 자동 입금되는 것은 아닙니다

전세보증금 반환소송에서 승소했다고 법원이 집주인의 계좌에서 돈을 자동으로 가져와 주는 것은 아닙니다.

집주인이 판결대로 지급하지 않으면 예금, 부동산, 급여 등 집주인의 재산을 대상으로 별도의 강제집행이 필요할 수 있습니다.

따라서 집주인이 이미 여러 채무를 연체하고 있거나 주택이 경매에 넘어갈 가능성이 있다면 소송에서 이기는 것뿐 아니라 실제 회수 가능성을 함께 따져야 합니다.

상황별 바로가기

현재 상황	확인할 글
집주인에게 반환할 돈이 부족함	전세보증금 반환대출 조건·한도, 은행별 금리
세입자가 보증금을 보호하려 함	전세보증금 반환보증 가입·보증서 발급
반환보증 보증료가 부담됨	반환보증 보증료 지원 신청
이미 계약 종료 후 미반환	전세보증금 반환소송·셀프소송
은행에서 반환확약서를 요구함	전세보증금 반환확약서 작성

이 글은 전체 반환 절차를 보는 허브 글이고, 실제 신청 단계에서는 본인 상황에 해당하는 글로 넘어가 세부조건을 확인하면 됩니다.

주의할 점

• 계약이 끝나기 전에 갱신거절 의사 전달 여부를 확인하세요.
• 보증금을 받지 않은 상태에서 먼저 전출하지 마세요.
• 임차권등기명령은 신청만 하지 말고 실제 등기 여부를 확인하세요.
• HUG 반환보증은 보증사고 통지와 이행청구 기한이 따로 있습니다.
• 분쟁조정은 상대방의 협조가 필요한 절차입니다.
• 지급명령은 집주인이 이의하면 일반 소송으로 넘어갑니다.
• 판결이나 지급명령이 있어도 집주인이 지급하지 않으면 강제집행이 필요할 수 있습니다.
• 문자·계약서·송금내역·내용증명 등 관련 증거는 모두 보관하세요.

자주 묻는 질문

계약 만기 다음 날 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있습니다.

계약기간 만료로 종료되는 사건이라면 계약이 끝난 뒤 바로 신청을 준비할 수 있습니다.

HUG 반환보증은 계약 종료 다음 날 바로 청구할 수 있나요?

일반적인 보증사고 유형은 계약 종료 후 1개월 동안 보증금을 반환받지 못한 경우입니다.

따라서 계약 종료 다음 날 바로 이행청구하는 구조는 아닙니다.

임차권등기가 끝나기 전에 HUG 심사를 시작할 수 있나요?

HUG 안내상 임차권등기명령 결정문을 제출해 이행청구와 심사를 진행할 수 있는 경우가 있습니다.

다만 실제 보증금을 지급받기 전까지 임차권등기는 완료돼 있어야 합니다.

분쟁조정은 집주인이 싫다고 해도 강제로 진행되나요?

아닙니다.

조정은 임대인과 임차인의 대화와 합의를 통한 해결절차이므로 상대방의 동의와 협조가 필요합니다.

집주인이 응하지 않겠다는 의사를 밝히면 조정으로 해결하기 어려울 수 있습니다.

지급명령과 반환소송 중 어느 것이 빠른가요?

집주인이 금액과 반환 의무를 다투지 않는다면 지급명령이 간단할 수 있습니다.

하지만 집주인이 2주 안에 이의를 제기하면 일반 민사소송으로 넘어가므로 이미 분쟁이 예상된다면 처음부터 반환소송을 검토할 수 있습니다.

집주인이 새 세입자가 들어와야 준다고 하면 기다려야 하나요?

계약이 정상적으로 종료됐다면 새 세입자를 구하는 문제와 기존 세입자에게 보증금을 반환하는 문제는 구분해서 봐야 합니다.

반환보증 가입 여부를 확인하고, 보증이 없다면 임차권등기명령과 지급명령·소송 등 필요한 절차를 준비하세요.

마무리

전세보증금 반환은 기다리는 것보다 순서를 알고 움직이는 것이 중요합니다.

계약 종료 사실을 명확하게 남기고, 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령부터 확인하세요.

반환보증에 가입했다면 HUG·HF 등 가입기관의 이행청구를 먼저 확인하고, 보증보험이 없다면 집주인의 태도에 따라 분쟁조정, 지급명령 또는 반환소송을 선택할 수 있습니다.

반대로 집주인에게 보증금을 돌려줄 자금이 부족한 상황이라면 반환대출 가능 여부를 확인하는 것이 해결의 출발점이 될 수 있습니다.

이 글의 보증기관의 이행기준과 법원 절차는 변경될 수 있으므로 실제 신청 전 해당 기관의 최신 안내를 다시 확인하세요.